核心观点：

    　　招行牵头提供银团贷款支持，抵押物为万纬物流股权。根据新华社报道，万科与招商银行等头部金融机构签订协议，获得200 亿元银团贷款，抵押物为万科旗下万纬物流全部股权，权益价值270 亿元，抵押率74%。万科回应，此次200 亿银团贷款有助于公司进一步提升流动性，体现了招商银行等金融机构对公司的大力支持。万纬物流为公司核心持有型资产，本次股权质押将成为公司化债的重要举措。此外，银行对于公司项目支持力度也在加大，近期公司抵押贷款频繁落地，合计超160 亿元，其中三星工业区旧改项目获得银行借款近80 亿。

    　　年初以来积极处置资产化债，财务安全性持续提升。24 年以来万科积极寻求资产处置，根据领展收购公告及证券日报，公司2 月出售七宝万科广场股权，获得资金23.8 亿元；5 月挂牌深圳湾超级总部基地地块，起始价22.35 亿元。根据23 年年报，公司24 年计划通过大宗资产、股权交易兑现“蓄水池”，年内交易回款不低于 300 亿元。年内公司剩余公开债及ABS 为190 亿元，本次银团借款落地及此前REITs的申请将保障年内信用债务偿付，517 新政环境也有助于进一步盘活在售开发资产，为缓解后续到期的硬约束压力，提供更多元化的选择。

    　　盈利预测与投资建议。预计24-25 年归母净利润分别为109 亿元、109亿元，同比-10.2%、-0.2%，对应PE 为9.8x、9.8x。维持公司23 年末归母净资产0.5 倍合理估值，对应A 股合理价值10.51 元/股，考虑汇率及AH 溢价因素对应 H 股9.82 港元/股，均维持“买入”评级。

    　　风险提示。改善不及预期，包括政策改善、居民需求持续性不及预期等；供给侧出清扰动市场情绪；结算规模及利润率不及预期等。