事件描述

    　　公司公告，2024 年一季度实现营业收入615.9 亿元（-10.0%），归母净利润-3.6 亿元（-125.0%），综合毛利率10.8%（-4.6pct）。

    　　事件评论

    　　收入与毛利率下滑拖累业绩表现，行业下行压力仍需消化。2024Q1 公司实现营收615.9亿元（-10.0%），营收下滑主要由于开发业务结算资源量减少，其中地产开发营收466.7亿元（-13.8%），经营服务业务营收109.5 亿元（+12.0%）。归母业绩亏损主因综合毛利率同比下降4.6pct 至10.8%，其中开发业务结算毛利率10.5%（-6.7pct），经营性业务毛利率18.9%（+5.4pct）。截至2024Q1 公司预收账款合计3002 亿元（-38.5%），预收账款/年化结算金额=0.76X，毛利率短期难有起色，结算规模也将持续承压，房价下跌背景下存货的减值压力仍在，尽管经营性业务贡献边际提升，但后续业绩仍需进一步努力。

    　　销售规模业内前三，行业需求与资金链承压下投资趋于审慎是理性选择。2024Q1 公司销售额579.8 亿元（-42.8%），销售面积391.1 万方（-37.5%），销售均价1.48 万元/平（-8.5%），销售规模稳居行业前三。拿地方面，2024Q1 累计获取3 宗地块，分别位于银川、昆明与贵阳，全口径拿地金额18.4 亿元（-82.5%），拿地面积36.2 万方（-58.7%），楼面价5080 元/平（-57.6%），楼面价下降与拿地布局能级偏低有关。金额与面积维度的拿地强度分别为3.2%（-7.2pct）、9.3%（-4.7pct），行业需求与资金链承压下投资趋于审慎是理性选择。2024Q1 新开工量与竣工量分别为170 万方（-71.2%）、266 万方（-22.8%），完成年度计划的15.9%、12.0%。截至2024Q1 公司未竣工土储8845 万方（在建5676+待建3169 万方），同比下降23.7%。行业需求尚未修复，公司前端投资及开工、中端库存、后端竣工均有一定收缩，下行周期中顺势而为或为理性选择。

    　　第二曲线稳步成长，助力公司穿越周期。公司经营服务业务体现较强韧性，物业方面持续推进多空间服务高质量发展。2024Q1 商业全口径收入23.8 亿(+2.3%)，其中印力收入14.3 亿（+4.8%）。物流地产累计可租赁建面1020.2 万方，实现全口径租金9.7 亿元(+1.0%)。长租公寓规模行业第一，共运营管理23.8 万间，累计开业17.95 万间，出租率93.9%，2024Q1 实现全口径营收8.3 亿元（+7.3%），第二曲线平稳成长。

    　　投资建议：在动荡环境下相对保守的经营导向是理性的选择，公司计划2024 年加强大宗与股权交易工作，实现回款300 亿元以上，彰显紧抓现金流、增厚安全垫的决心，2024Q1已实现大宗资产交易回款42 亿元；降杠杆是短期内的主基调，未来两年计划削减付息债务1000 亿元，积极利用经营性物业贷等融资工具，全面融入城市房地产融资协调机制，推动融资模式转型。中长期而言，公司在品牌和效率层面仍具备一定竞争优势，开发业务头部地位仍相对稳固，存量业务价值可观。行业整体承压背景下，公司核心要务在于维持资金链平衡，在渡过流动性压力、成功穿越周期的前提下，公司存续价值仍相对突出。预计2024-2026 年归母净利109/103/99 亿，同比增速-10%/-5%/-5%，P/E 为8.1/8.6/9.0X，给予“增持”评级。

    　　风险提示

    　　1、行业需求承压，销售大幅下滑；2、房价持续下行，资产减值压力加剧。