结转承压拖累业绩，多举措增厚现金储备，维持“买入”评级万科发布2024 年一季度报告，实现营业收入615.9 亿元，同比-10.0%。由于地产开发业务结算规模和结算毛利率下降，实现归母净利润-3.6 亿元。受销售回款减少影响，公司2024Q1 经营性现金流量净额-94.2 亿元，同比-234.7%。公司业绩短期继续承压，但销售规模仍属前列，土地储备仍较为充沛，同时公司多元业务协同发展，待行业回暖业绩有望逐步改善。我们维持原盈利预测，预计2024-2026 年归母净利润分别为102.6、116.1、121.3 亿元，EPS 分别为0.86、0.97、1.02 元，当前股价对应PE 估值分别为8.8、7.8、7.4 倍，维持“买入”评级。

    地产开发收入同比下降，经营服务业务稳定增长公司2024Q1 开发业务收入466.7 亿元，同比-13.8%。结转毛利率10.5%，同比下降6.7 个百分点。3 月实现销售面积、金额分别为165.6 万平方米、245.1 亿元，同比分别下降37.4%、42.5%。一季度累计销售面积、金额分别为391.1 万平方米、579.8 亿元，同比分别下降37.5%、42.8%。根据克而瑞数据，公司截至3 月底销售排名全国第3，较2023 年底下降1 名。截至3 月底开发业务已售未结金额3501.5 亿元，随着高利润率项目逐渐结转，公司盈利能力将得到提升。公司2024Q1 经营服务业务贡献收入109.5 亿元，同比+12.0%。毛利率18.9%，同比提高5.4 个百分点。物业服务方面新增海尔集团全球总部、网易上海徐汇滨江园区、百度北京分公司等项目；租赁住宅实现营收8.3 亿元，同比+7.3%，截至3月底，“泊寓”在营23.8 万间，累计开业17.95 万间，出租率93.9%；物流仓储营收9.7 亿元，同比+1.0%；商业开发与运营营收23.8 亿元，同比+2.3%。

    在手现金充裕，融资成本继续下降

    公司多举措增厚现金储备，确保经营安全。一季度通过大宗资产交易回款42 亿元，中金印力消费REIT 募资32.6 亿元，也将于4 月30 日在深交所挂牌上市；境内新获融资成本3.33%，较2023 年全年下降28bps；扣除预收款后的负债率为64.9%，较2023 年底下降0.6 个百分点；截至2024Q1 末，公司在手货币资金830.7亿元，足以覆盖一年内到期的有息负债。

    风险提示：政策调控风险，三四线城市项目去化风险，吾悦广场拓展不及预期。