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万 科A(000002)机构评级研报股票分析报告

 
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万科A(000002):公司经营与行业压力的对抗

http://www.chaguwang.cn  机构:长江证券股份有限公司  2024-03-31  查股网机构评级研报

  事件描述

      公司公告,2023 年实现营收4657.4 亿元(-7.6%),归母净利润121.6 亿元(-46.4%),扣非后归母净利97.9 亿(-50.6%),综合毛利率15.2%(-4.3pct)。2023 年度不分红。

      事件评论

      收入与毛利率下滑拖累业绩,行业下行压力仍需消化。2023 年公司实现营收4657.4 亿元(-7.6%),主要由于竣工量(-13.7%)及结算资源量(-12.9%)同比下降。归母净利润降幅(-46.4%)大于营收降幅(-7.6%),主因综合毛利率同比下降4.3pct 至15.2%(其中开发业务结算毛利率同比下降4.7pct 至15.7%),投资净收益同比下滑34.3%至26.9 亿元、计提减值损失38.7 亿元(去年同期计提减值9.3 亿元)等因素也拖累业绩表现。虽税金及附加率、期间费用率分别同比下降0.9pct、0.2pct 至4.0%、4.8%,仍难以完全对冲毛利率下滑对业绩的不利影响。展望后期,公司表内预收账款3104 亿元(-33.5%),预收/结算=0.77X,毛利率短期难有起色,结算规模也将持续承压,房价下跌背景下存货的减值压力仍在,尽管经营性业务供需边际提升,但后续业绩仍需进一步努力。

      销售规模业内前二,行业需求与资金链承压下投资趋于审慎是理性选择。2023 年公司销售额3761 亿元(-9.8%),销售规模行业前二。全年拿地投资额约828 亿元(-6.5%),楼面价13899 元/方(+13.0%)。金额、面积角度的投资强度分别为22.0%、24.2%,行业需求与资金链承压下投资趋于审慎是理性选择。2023 年新开工1706 万方(+8.8%),完成年初计划的102%;竣工3134 万方(-13.7%),完成年初计划的97.1%。2024 年计划新开工、竣工量分别为1072、2206 万方,计划对计划同比下降35.9%、31.7%。截至2023年末公司未竣工土储9189 万方(在建5886+待建3304 万方),同比下降22.5%,行业需求尚未修复,公司前端投资及开工、中端库存、后端竣工均有一定收缩。

      第二曲线稳步成长,长租公寓在成本法下首次实现整体盈利。2023 年经营服务业务体现较强韧性,全口径收入达558.1 亿 (+8.9%),提供稳定现金流,助力穿越周期。物业收入334.2 亿(+10.2%),蝶城战略取得成效,住宅物业毛利率提升3.5pct。商业全口径租金91.1 亿(+4.6%),合计开业203 个商业项目,总建面1158 万方,储备面积305 万方。物流地产累计开业建面1002 万方,全口径租金41.8 亿(+17.2%)。长租公寓规模行业第一,成本法下首次实现整体盈利,管理23 万间,开业18 万间,全口径租金34.6 亿(+6.8%)。

      投资建议:在动荡环境下相对保守的经营导向是理性的选择,公司计划2024 年加强大宗与股权交易工作,实现回款300 亿元以上,彰显紧抓现金流、增厚安全垫的决心;降杠杆是短期内的主基调,未来两年计划削减付息债务1000 亿元,积极利用经营性物业贷等融资工具,全面融入城市房地产融资协调机制,推动融资模式转型。中长期而言,公司在品牌和效率层面仍具备一定竞争优势,开发业务头部地位仍相对稳固,存量业务价值可观。行业整体承压背景下,公司核心要务在于维持资金链平衡,在渡过流动性压力、成功穿越周期的前提下,公司存续价值仍相对突出。预计2024-2026 年归母净利109/103/99亿,同比增速-10%/-5%/-5%,P/E 为9.8/10.4/10.9X,给予“增持”评级。

      风险提示

      1、行业需求承压,销售大幅下滑;2、房价持续下行,资产减值压力加剧。

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