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万 科A(000002)机构评级研报股票分析报告

 
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万科A(000002):资产减值影响业绩 运营业务齐头并进

http://www.chaguwang.cn  机构:中国银河证券股份有限公司  2024-03-29  查股网机构评级研报

  事件:公司发布 2023 年年报。2023 年公司实现营业收入 4657.39 亿元,同比下降7.56%;归母净利润121.63 亿元,同比下降46.39%;基本每股收益1.03 元/股,同比下降47.25%。2023 年度不派发股息。

      计提减值拖累业绩:公司2023 年实现营业收入4657.39 亿元,同比下降7.56%,收入下滑主要受开发业务结算金额同比下滑9.6%的影响。公司2023 年实现归母净利润121.63 亿元,同比下降46.39%。归母净利润较收入下滑幅度大的原因在于:1)公司2023 年毛利率15.23%,较2022年下降4.32pct,其中开发业务毛利率15.7%,较2022 年下滑4.7pct,或由于行业销售整体承压、结算项目为土拍较热时入手;2)2023 年计提资产减值34.90 亿元,2022 年计提金额为4.50 亿元,计提减值损失增加较多,主要由于公司根据市场情况和项目销售情况对存货计提跌价准备。

      费用管控方面,销售费用率和管理费用率分别为2.63%、1.24%,分别较2022 年提高0.17pct、下降0.66pct,费用率整体为3.87%,较2022 年下降0.49pct,费用管控依然有所成效。

      销售略有下滑:公司2023 年实现销售面积2466 万方,同比下降6.2%;销售金额3761.2 亿元, 同比下降9.8%;对应销售均价15251 元/平米,同比下降3.8%。按照销售金额的口径看,上海区域、南方区域、北京区域的销售金额分别占总销售金额的34.2%、23.7%、13.5%,是占比最高的三个区域。

      投资聚焦核心:公司2023 年新增43 个项目,总计容建面596 万方,权益建面333.3 万方,对应权益比例55.92%。权益地价463.2 亿元,按照权益地价计算的拿地力度为12.32%;拿地平均楼面价13899 元/平米,按照楼面价/销售均价计算得到的地货比为0.91。新增项目主要在北京、上海、杭州、成都等主要城市,拿地质量较高。公司在手全口径总可售土储6850.5 万方,不考虑新增土储可支撑公司2-3 年发展。公司开工复工面积1706.3 万方,完成年初计划的102%;公司2023 年竣工面积3133.5万方,完成年初计划的97.1%。2024 年,公司计划开工复工面积1071.8万方,竣工面积2205.7 万方,分别较2023 年实际完成面积下降37.19%、29.61%。

      财务保持稳健:公司严控杠杆:截至2023 年末,公司净负债率54.7%、剔除预收款的资产负债率65.5%;有息负债结构保持健康,截至2023 年末,一年内到期负债624.2 亿元,占总有息负债规模的19.5%;平均债务期限5.14 年,较上年延长0.35 年;在手现金充足,截至2023 年末货币资金998.1 亿元,现金短债比1.6 倍,全年经营性现金净流入39.1 亿元,连续15 年为正;融资成本下降,2023 年境内新增融资的综合成本3.61%,较2022 年下降27bp;融资渠道通畅,2023 年新增境内和境外融资金额分别为766 亿元、131 亿元。

      运营业务齐头并进:1)物流仓储:公司2023 年物流业务实现经营收入41.8 亿元,同比增长17.2%, 其中冷链营业收入18.8 亿元,同比增长33.9%;公司2023 年新开业8 个物流项目,可租赁面积43.9 万方,截至2023 年末累计开业项目可租赁建面1002 万方。2)租赁住宅:公司旗下“泊寓”是全国最大的集中式公寓提供商,2023 年租赁住宅业务实现收入34.6 亿元,同比增长6.8%,2023 年新增房间2.28 万间,净新增开业1.35 万间,截至2023 年底共运营管理租赁住房23.33 万间,累计开业18.01 万间,业务布局全国31 个城市。3)商业运营:公司商业实现营业收入91.1 亿元,同比增长4.6%,其中印力管理的商业项目营收57 亿元,同比增长4.1%,出租率94.8%; 2023 年新开业15 个项目;截至2023 年末,公司合计开业203 个项目(不含轻资产项目),开业建面1158 万方,规划中和在建商业建面305 万方;公司运营的商业项目中,4 个一线城市占比24%,一二线城市占超过90%,商业持续深耕核心城市。4)物业服务:公司旗下万物云实现营业收入334.2 亿元,同比增长10.2%;截至2023 年末,累计打造621 个蝶城底盘,新增319 个住宅物业项目;通过流程改造和运营优化,蝶城实现效率提升, 带动整体住宅物业毛利率提升3.5pct。

      投资建议:由于开发结算和减值影响,公司2023 年业绩受到拖累。2023年行业整体承压的情况下, 公司销售略有下滑, 投资保持审慎,聚焦核心城市;严控杠杆融资渠道通畅, 财务保持稳健;各项运营业务均实现增长。考虑到行业整体承压以及公司2023 年业绩受到拖累,我们调整公司2024-2025 年归母净利润的预测,并新增2026 年预测,我们预计公司2024-2026 年归母净利润122.05 亿元、124.13 亿元、127.55 亿元,EPS 为1.02 元/股、1.04 元/股、1.07 元/股,对应PE 为9.03X、8.88X、8.64X,维持“推荐”评级。

      风险提示:宏观经济不及预期的风险、房价大幅波动的风险、政策实施不及预期的风险、公司销售结算不及预期的风险。

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