本报告导读：

    　　2023 年公司结算开始放缓，资产减值计提了34.9 亿元；为应对行业调整期，公司不派发股息，不送红股，也不进行资本公积金转增股本。

    　　投公资积金要转点增：股本

    　　业绩符合预期 ，维持增持评级。2023年公司实现营业收入4,657.4亿元，同比下降 7.6%；实现归母净利润121.6 亿元，同比下降 46.4%。下调2024/2025 年EPS 分别至0.74、0.82 元（原：1.70/1.76 元），新增2026年0.65 元，给予行业第一梯队0.53XPB，下调目标价至11.53 元。鉴于除深铁集团外，多家深圳国企通过大宗交易、REITs 认购、项目合作等方式支持万科，公司也正积极解决操盘离散度问题，因此维持增持评级。

    　　结算规模下台阶，减值计提并未结束。公司业绩增速大幅下滑46.4%原因主要有：①开发业务结算收入同比下滑9.6%，且其2023 年结算毛利率同比下滑4.7pct 至15.7%；②公司2023 年大幅计提了34.9 亿元的资产减值损失；③由于非并表项目毛利率下降，也对部分非并表项目计提了减值，投资收益同比下滑34.7%。综上，造成公司归母净利润率2023年同比下滑1.9pct 至2.6%。如果把计提的减值加回去，那么公司的归母净利润率预估为2.9%。

    　　2024 年新开工计划减少37.2%，竣工计划减少29.6%。2023 年开复工计容面积约 1,706 万方，同比增长 8.8%，完成年初计划的 102.0%；竣工计容面积约 3,134 万方，同比下降 13.7%，完成年初计划的 97.1%。

    　　销售下滑导致后续结算放缓，2023 年为保现金不分红。一方面由于2021年开始公司销售金额转负增长10.8%，2022 年、2023 年继续分别减少33.6%、9.8%，因此后续结算放缓；另一方面公司2023 年不分红。

    　　风险提示：管理红利体现较慢，同时原开发业务大幅放缓。