2024 年3 月28 日万科A 披露2023 年年报，全年实现营业收入4657.4亿元，同比-7.6%；实现归母净利润121.6 亿元，同比-46.4%；每股基本盈利1.03 元，同比-47.3%。

    结转量减少&毛利率下滑，营收利润均下滑：①公司2023 年房开业务结算2961.5 万方，同比-12.9%，贡献营收4016.1 亿元（占比86.2%），同比-9.6%。②受房地产市场下行影响，公司2023 年毛利率15.23%，较2022 年下降4.32pct。③出于谨慎原则，对公司并表项目计提减值，2023 年资产减值损失34.9 亿元，较2022 年多计提30.4 亿元。④公司2023 年投资收益26.9 亿元，同比-34.7%，主因非并表毛利率下降，对部分非并表项目计提减值。

    销售维持行业第二，投资聚焦一二线城市：公司2023 年合同销售金额3761 亿元，同比-9.8%，稳居行业第二；在35 个城市销售居当地排行前三；项目去化稳中有升，新开盘项目首开当日去化67%。2023年全年获取项目43 个，总地价849 亿元，权益地价463 亿元，一二线城市投资金额占比98%。2023 年新获项目33 个实现年内开盘，投资兑现度达88%。

    经营服务贡献提升，多元板块营收稳步增长：公司2023 年经营服务业务全口径收入558.1 亿元，同比+8.9%。物业营收334.2 亿元，同比+10.2%，蝶城战略稳步推进，带动住宅物业毛利率提升3.5pct；物流仓储业务实现营收41.8 亿元，同比+17.2%；租赁住宅实现营收34.6亿元，同比+6.8%；商业开发与运营实现营收91.1 亿元，同比+4.6%。

    多渠道融资，优化债务结构：公司2023 年新获境内融资766 亿元，境外融资131 亿元，2024 年以来新增经营性物业贷108.9 亿元，境内新获融资成本3.61%。优化债务结构，短期有息负债占比19.5%，较2022 年下降1.0pct；境外负债占比19.7%，较2022 年下降2.2pct。

    未来预计将通过交易回款、削减有息负债等方式保障公司平稳发展。

    考虑公司结转面积减少、毛利率下滑和资产减值压力，我们调整公司2024/2025 年归母净利润至125.1 和127.5 亿元（原为218.1/232.3亿元），新增2026 年归母净利润预测129.0 亿元，同比增速分别为2.8%、1.9%和1.2%。公司股票现价对应PE 估值为8.8/8.7/8.6 倍，预计公司未来开发业务收缩，经营服务业务贡献稳步提升，稳固基本盘，维持“增持”评级。

    房地产市场销售低迷；经营服务业务发展不顺；其他房企违约