成交表现居行业中上，规模保持一梯队水平。根据经营公告及克而瑞，2024 年2 月公司实现销售金额140 亿元，同比下降54%， 24 年前2月销售金额335 亿元，同比下降43%，维持全国前二的位置。23 年4季度以来公司实现累计销售金额1290 亿，期间销售规模全国第一，扣除土地投资后月均可支配资金246 亿元，对刚性支出覆盖充足。

    　　持续拿地保持经营健康，拓展物流项目立足长期经营。根据经营公告及中指院，2024 年前2 月公司新增4 个住宅开发项目，拿地金额为23亿元，新增2 个物流园区项目，聚焦长期可持续发展。

    　　短期现金流压力可控，积极申报REITs 增厚资金。根据Wind 统计，万科24 全年公开信用债到期规模289 亿人民币，截止23Q3 公司母公司货币现金余额260 亿元，考虑到23 年4 季度以来公司降低土地投资强度，且债务偿还压力较小，预计可支配货币现金规模变较小，对于24 年公开市场到期债务及其他借款具备较强的保障能力。此外公司多年发展经营性物业，且抵押比例较低，后续若有进一步资金需求，可通过申请发行REITs 方式打通退出通道，也可通过经营性物业贷融资，考虑抵押率后可为公司提供超过400 亿元的经营性物业贷支持。

    　　盈利预测与投资建议。预计23-24 年归母净利润分别为162 亿元、172亿元，同比-28%、+6%，对应PE 为6.8x、6.4x。维持公司22 年末归母净资产0.9 倍合理估值，对应A 股合理价值18.31 元/股，考虑汇率及AH 溢价因素对应 H 股16.97 港元/股，维持“买入”评级。

    　　风险提示。改善不及预期，包括政策改善、居民需求持续性不及预期等；供给侧出清扰动市场情绪；结算规模及利润率不及预期等。