核心观点：

    　　全年销售规模下降，年末排名升至全国第二。根据公司经营公告，23年公司实现销售金额3761.2 亿元，同比下降9.8%，与其他主流房企相比降幅处于中等水平，排名提升1 位至全国第2 名。但受市场景气及公司近年来缩量拓展影响，未来销售规模或仍承压。

    　　拿地力度冲高回落，融资水平影响公司拿地意愿。根据公司经营公告，23 年万科拿地总金额为830 亿元，同比-6%，权益拿地金额530 亿元，同比+7%。投资力方面，23 年公司金额口径拿地力度为22%，较22年小幅提升1pct，在持续经营房企中力度处于中游。投资节奏来看，公司拿地力度与销售及融资情况具有较高相关性，23 年拿地集中于二三季度，其中Q3 拿地力度达到42%，接近20 年以来单季度最高水平，Q4 公司融资规模下降，拿地力度也相应下行。

    　　发行到期规模均下降，短期内现金流压力可控。预计24 年全年到期规模在290 亿人民币左右，较23 年下降30%。现金流安全性来看，估算公司23Q1-3 月均经营性现金流流出200 亿元左右，经营性现金流流入为240 亿元左右，不考虑拿地的情况可完全覆盖刚性经营支出，且足以应对24 年年内公开信用债到期，短期内公司现金流压力可控。

    　　盈利预测与投资建议。预计23-24 年归母净利润分别为162 亿元、172亿元，同比-28%、+6%，对应PE 为7.4x、6.9x。参照可比公司给予公司22 年末归母净资产0.9 倍合理估值，对应A 股合理价值18.31 元/股，考虑AH 溢价因素对应 H 股16.97 港元/股，维持“买入”评级。

    　　风险提示。改善不及预期，包括政策改善、居民需求持续性不及预期等；供给侧出清扰动市场情绪；结算规模及利润率不及预期等。