销售金额环比大增，投资力度同比增强，维持“买入”评级万科发布2023 年三季报，公司结转规模同比下降，投资力度明显增强，坚持“开发经营服务”并重的发展战略，我们认为公司有动力和机会保持现有规模，整体盈利水平将持续修复。我们维持盈利预测，预计2023-2025 年公司归母净利润分别为278.0、320.5、342.8 亿元，EPS 分别为2.33、2.69、2.87 元，当前股价对应PE 估值分别为5.0、4.4、4.1 倍，维持“买入”评级。

    　　结转规模同比下降，结转毛利率承压下滑

    　　公司前三季度实现营业收入2903.1 亿元，同比下降14.0%；实现归母净利润136.2亿元，同比下降20.3%；实现经营性现金流2.35 亿元，每股收益1.16 元；毛利率和净利率分别为17.6%和7.2%。公司营收利润下降主要源于房产结算面积和收入分别同比下降19.0%和17.4%，同时开发业务的税前毛利率降至18.5%。

    　　销售数据同比仍降，投资力度明显增强

    　　公司前三季度累计实现合同销售面积1818.4 万方，合同销售金额2806.1 亿元，分别同比下降6.1%和10.8%，截至9 月末已售未结转金额约4617.3 亿元。公司前三季度累计获取37 宗开发项目，对应累计拿地建面528.8 万方，累计拿地金额792.9 亿元，拿地金额权益比63.3%，拿地强度28.3%（2022 年同期为16.4%），投资力度明显增强。截至9 月末公司在建面积6966.1 万方，规划建面3444.7 万方，旧改项目储备建面373.9 万方，开竣工分别完成年初计划的98.5%和58.6%。

    　　多元业务齐头并进，债务结构持续优化

    　　公司前三季度仓储物流业务实现营收29.8 亿元，同比增长14.8%；租赁住宅业务实现营收25.3 亿元，同比增长9.4%；商业运营业务实现营收65.8 亿元，同比增长5.2%。公司债务结构持续优化，截至9 月底，净负债率为53.9%，一年内到期的有息负债占比较年初下降5.7 个百分点至14.8%，货币资金对短期债务的覆盖倍数为2.2 倍，前三季度境内新增融资的综合成本为3.64%。

    　　风险提示：行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。