本报告导读：

    　　公司10 月销售面积增速转正，相较行业的下行走阔，公司表现出头部房企的韧性；此外公司2023 年土地投资强度加强，拿地聚焦核心地块均价提升。

    　　投资要点：

    　　管理层多措并 举，维持增持评级。2023 年 1~10 月，公司累计实现合同销售面积 2018 万平方米，同比下降5.5%，合同销售金额 3124 亿元，同比下滑9.9%。鉴于公司拿地更加聚焦高能级核心城市，同时深铁董事长担任公司董事会副主席，公司未来长期发展将获深国资强有力的支持， 因此维持增持评级， 维持2023/2024/2025 年EPS 分别为1.72/1.70/1.76 元，维持目标价25.4 元，对应2023 年14.8 XPE。

    　　销售逐步探底，头部房企韧性更强。2023 年 10 月，万科实现合同销售面积 200 万平方米，同比增长0.6%；合同销售金额318 亿元，同比下降0.8%；虽然由于低基数原因，销售面积单月增速从负转正，销售金额也仅下滑0.8%，但是相较10 月TOP50 强房企销售金额下滑扩大至28%，万科的韧性更强。

    　　10 月公司新增合肥1 个项目，且无新增物流地产项目。2023 年1~10月公司拿地金额和面积分别同比提升26.3%、4.3%，前10 月的土地投资强度为26%，相较2022 同期18%、以及2022 全年22%提升明显。

    　　于此同时由于公司拿地聚焦高能级城市，公司的拿地均价也从2022 年同期的12176 元/平米提升至14738 元/平米。

    　　年内无境外债到期，2024 年将有3 笔境外债到期。万科存续境外债务总共有7 笔，2024 年到期的有3 笔，到期规模分别为6.3 亿美元、14.45 亿元人民币、6 亿美元，优先到期的是2024 年3 约11 日。

    　　风险提示：管理红利体现较慢，同时原开发业务大幅放缓。