10 月28 日万科发布2023 年三季报，公司前三季度累计实现营业收入2,903.1 亿元，同比-14.0%；归母净利润人民币136.2 亿元，同比-20.3%。第三季度营收894.2 亿，同比-31.6%；归母净利润37.5 亿，同比-22.5%。

    　　营收利润同比下滑，项目复工竣工稳步推进

    　　前三季度公司实现营业收入2,903.1 亿，较上年同期下降14.0%。其中，房地产开发业务结算面积为1,831.7 万平方米，贡献营业收入人民币2,442.1 亿元，同比分别下降19.0%和17.4%。主要原因有地产行业下行，地价上涨与限价的影响。前三季度，公司新增37 个房地产开发项目，总计容建筑面积约528.8 万平方米，权益计容规划建筑面积约306.3 万平方米。在建项目总计容建筑面积约6,966.1 万平方米，权益计容建筑面积约4,487.2 万平方米；规划中项目总计容建筑面积约3,444.7 万平方米，权益计容建筑面积约2,172.4 万平方米，开发土储充足。1-9 月，实现新开工及复工计容面积1,647.4 万平方米，占全年开复工计划的98.5%；实现竣工计容面积1,891.7 万平方米，占全年计划竣工面积的58.6%。开复工计划推进迅速，竣工计划稳步进行。

    　　财务状况稳健，债务结构持续优化

    　　公司保持稳健的财务、资金状况。截至9 月底，净负债率为53.9%。报告期内完成2022 年度股息分派人民币80.6 亿元。同时重视融资降本增效，持续通过各类融资工具优化债务结构。截至三季度末，一年内到期的有息负债占比为14.8%，较年初下降5.7 个百分点。三季度，公司先后发行了20 亿元的3 年期中期票据，以及20 亿元的3 年期公司债券，发行利率分别为3.07%和3.10%。前三季度境内新增融资的综合成本为3.64%，优化效果显著。

    　　多元业务布局，发展持续向好

    　　公司业务布局多元化，运营业务持续稳健发展。物业服务业务，“万物云”在2023 中国物业服务力百强峰会暨品牌价值峰会上荣获“2023 中国住宅物业服务力TOP1 企业”、“2023 中国物业服务质量领先企业”等多项荣誉，持续聚焦战略客户的项目拓展，新增阿里巴巴上海总部园区、北京小米M1 手机工厂、扬州远景能源基地等项目。物流仓储业务1-9 月实现营业收入29.8 亿元（含非并表项目），同比增长14.8%，高标库收入17.0 亿元，同比增长6.8%，冷链营业收入（不含供应链业务收入）12.8 亿元，同比增长27.6%。租赁住宅业务方面，1-9 月实现营业收入25.3 亿元（含非并表项目），同比增长9.4%，第三季度新拓展房源4,761 间，新增开业6,229 间。

    　　截至9 月底共运营管理22.9 万间租赁住房，开业18.0 万间，出租率94.4%。商业开发与运营业务实现营业收入65.8 亿元（含非并表收入），同比增长5.2%。多元业务布局下，细分领域业绩稳健增长，助力公司发展。

    　　投资建议：2023 年前三季度公司营收利润同比下滑主要因房地产行业大周期往下，市场销售整体疲软导致，公司作为行业标杆龙头，保持了稳健的财务状况，债务结构优化成效显著，在多元业务转型方面持续发展向好。考虑到房地产行业整体下行带来结转毛利率承压及存货减值因素，调整公司2023-2025 年净利润预测至222 亿、226 亿、233 亿（原值266 亿、294 亿、301 亿），对应EPS1.86、1.89、1.95 元/股（原值2.23、2.46、2.52 元/股），维持公司“买入”评级。

    　　风险提示：毛利率下行超预期，房地产市场销售回暖不及预期。