核心观点

    　　前三季度公司实现营收2903.1 亿元，同比下降14.0%；实现归母净利润136.2 亿元，同比下降20.3%。业绩降幅大于营收降幅主要由于前三季度毛利率为17.6%，较去年同期下降2.0 个百分点。前三季度公司销售金额2806.1 亿元，同比下降10.8%，销售规模位居行业第二。三季度公司加强在高能级城市的拿地力度，拿地强度为42.4%，较上半年的22.9%明显提升。包含物业、仓储物流、租赁住宅、商业在内的各项经营服务业务发展势头良好，万科印力申报首批消费基础设施REITs。公司财务稳健，融资渠道保持通畅。

    　　事件

    　　公司发布2023 年三季报，前三季度实现营业收入2903.1 亿元，同比下降14.0%；实现归母净利润136.2 亿元，同比下降20.3%。

    　　简评

    　　业绩有所承压，主要因毛利率下行。2023 年前三季度公司实现营收2903.1 亿元，同比下降14.0%；实现归母净利润136.2亿元，同比下降20.3%。归母净利润降幅大于营收降幅，主要因为毛利率有所下行，前三季度公司毛利率为17.6%，较去年同期下降2.0 个百分点，较全年全年下降1.9 个百分点。

    　　销售稳居行业前列，高能级城市投资力度加大。前三季度公司实现销售面积1818.4 万方，同比下降6.1%；实现销售金额2806.1 亿元，同比下降10.8%，销售规模居于行业第二。前三季度公司在全国新增37 个开发项目，均位于一二线高能级城市，拿地总价792.9 亿元，同比增长53.3%；以金额衡量的拿地强度为28.3%，较去年同期提升11.9 个百分点。公司在三季度加大对高能级城市的投资力度，三季度新增开发项目21个，以金额衡量的拿地强度达42.4%，较上半年的22.9%提升明显。

    　　经营服务业务势头良好，万科印力申报首批消费基础设施REITs。前三季度，万科各项经营服务业务保持良好发展势头：

    　　1）物业服务：万物云将10.5 亿股未上市股份转换为H 股，完成H 股全流通；2）仓储物流：前三季度实现营收29.8 亿元，同比增长14.8%，三季度末高标仓出租率85.3%；3）租赁住宅：

    　　前三季度实现营收25.3 亿元，同比增长9.4%，三季度末开业房间数18.0 万，出租率达94.4%；4）商业开发与运营：前三季度实现营收65.8 亿元，同比增长5.2%，其中印力管理项目营收为41.8 亿元，整体出租率达95.0%；10 月26 日公司旗下　　印力集团申报首批消费基础设施REITs，拟募集资金35.8 亿元，底层资产为杭州西溪印象城，经营业务的商业模式闭环有望借助REITs 打通。

    　　财务稳健，融资通畅。截至三季度末，公司扣除预收账款的资产负债率为67.1%，净负债率为53.9%，现金短债比为2.2 倍，三道红线指标继续稳居绿档。三季度末公司一年内到期的有息负债占比为14.8%，较年初压降5.7 个百分点；三季度公司成功发行20 亿元中票与20 亿元公司债券，前三季度综合融资成本仅3.64%，融资渠道继续保持通畅。

    　　维持盈利预测和买入评级不变。我们预测公司2023-2025 年EPS 为1.82/1.87/1.93 元。公司开发业务规模稳居行业前列，经营服务业务势头良好，维持盈利预测和买入评级不变。

    　　风险提示：

    　　公司的风险主要体现在结转不及预期、利润率下滑、市场修复不及预期、减值四个方面。具体而言：1、结转可能不及预期。公司当前可结转资源充沛，但项目进度不一，最终体现在报表端的收入将最终依赖于报告期内的交付状况，因此存在结转不及预期的风险。2、利润率可能下滑。前些年土地市场的地价较高，但销售价格受市场下行、限价等因素因素影响，行业普遍存在毛利率压缩的问题，公司也受其影响，报表端的利润率可能持续承压。3、市场修复不及预期。年初地产销售出现明显回升态势，但是随后销售呈现下滑态势，公司的销售恢复程度可能存在不及预期的风险。4、可能存在减值风险。公司房地产开发项目全国化布局，当前许多城市房价仍存在一定下行压力，可能对公司的项目造成减值风险。