投资要点

    事件：10 月27 日，万科发布2023 年三季度报告。2023 年1-9 月，公司实现营业收入2903.1 亿元，同比下降14.0%；实现归母净利润136.2 亿元，同比下降20.3%；实现基本每股收益为1.16 元，同比减少21.4%；实现加权平均净资产收益率5.45%，同比下降1.67 个百分点。

    点评：前三季度归母净利润下降，主要受毛利率下行影响。2023 年1-9 月，公司实现营业收入2903.1 亿元，同比下降14.0%；实现归母净利润136.2 亿元，同比下降20.3%。

    受毛利率下行影响。2023 年前三季度，公司毛利率从2022 年同期的19.6%下降至17.6%。单三季度业绩下行，一是房地产开发业务结算规模下降，二是毛利率下行。

    第三季度公司实现营业收入894.2 亿元，同比下降31.6%；实现归母净利润37.5 亿元，同比下降22.5%。原因有二：1）房地产开发业务结算规模下降，结算面积为589.8万平方米，同比下降38.0%，贡献营业收入733.6 亿元，同比下降37.3%。2）毛利率下行，2023 年单三季度，公司毛利率从2022 年同期的18.3%下降至14.7%。另外，少股股东损益占比从47.2%下降至36.0%，致归母净利润降幅小于营收降幅。

    销售下滑，但保持龙头地位，拿地聚焦一二线城市。2023 年1-9 月，实现合同销售金额2,806.1 亿元，同比下降10.8%；实现销售面积1,818.4 万平方米，同比下降6.1%。

    累计新增37 个开发项目，总计容建面约528.8 万平方米，同比增加8.8%；拿地金额占销售金额的比重为29.5%。投资聚焦优质地块，一二线城市拿地金额占比为78.7%。

    财务结构稳健，资金状况良好。截至9 月底，净负债率为53.9%，货币资金对短债覆盖倍数为2.2 倍。一年内到期的有息负债占比为14.8%，较年初下降5.7 个百分点。

    一年以上有息负债占比为85.2%。前三季度公司境内新增融资的综合成本为3.64%。

    多元化业务快速发展。1）物业：口碑优良，获得一众大奖。2）物流：物流项目营收快速增长。1-9 月，公司物流仓储业务实现营收29.8 亿元，同比增长14.8%。其中高标库收入17.0 亿元，同比增长6.8%，冷链营收12.8 亿元，同比增长27.6%。3）租赁住宅：实现营收25.4 亿元，同比增长9.4%。积极响应保障性租赁住宅政策，有9.05万间纳入保障性租赁住宅。4）商业：实现营业收入65.8 亿元（含非并表收入），同比增长5.2%。

    投资建议：公司销售规模保持第一梯队，投资质量提升，经营服务业务快速发展，具备中长期价值。根据三季度报调整万科2023-2024 年EPS 分别预计为1.55 元、1.56元，按照23 年10 月27 日收盘价计算PE 分别为7.5 倍、7.4 倍，维持“买入”评级。

    风险提示：政策落地不及预期，销售恢复不及预期。