3Q23 归母净利润同比-20%、符合预期，扣非归母净利润同比-28%。据公告，3Q23 公司营业收入2,903 亿元，同比-14.0%；归母净利润136.2 亿元，同比-20.3%；扣非归母净利润119.6 亿元，同比-27.7%；基本每股收益1.16 元，同比-21.4%。地产结算收入2,442 亿元，同比-17.4%；地产结算面积 1,832 万平，同比-19.0%；地产结算毛利率（税金前）为18.5%，同比-2.2pct；毛利率、归母净利率分别为17.6%、4.7%，同比分别-2.0pct、-0.4pct；三费费率为5.4%，同比+0.4pct，其中销售、管理和财务费率分别+0.2pct、-0.4pct和+0.6pct；合联营企业投资收益9.6 亿元（3Q22 为-1.0 亿元）。23Q3 末公司合同负债4,075 亿元，同比-24.0%；并表已售未结算金额为4,617 亿元，同比-24.6%，覆盖22 年地产结算金额1.0 倍。

    　　3Q23 销售2,806 亿、同比-11%，3Q23 拿地/销售额比28%、Q3 拿地积极。据公告，3Q23 公司销售额2,806 亿元，同比-10.8%；销售面积1,818 万平，同比-6.1%；销售均价1.54 万元/平，同比-5.0%。公司3Q23 拿地面积553 万平，同比+14.2%；拿地金额795 亿元，同比+48.8%，其中Q3 拿地326 亿元；拿地均价1.44 万元/平，同比+30.2%。

    　　3Q23 公司拿地/销售面积比30%，拿地/销售金额比28%，拿地/销售均价比93%，源于拿地聚焦在广州、上海等核心城市。3Q23 新开工面积1,647 万平，同比+29.0%，完成年初计划99%；竣工面积1,892 万平，同比-19.5%，完成年初计划59%。23 年计划新开工/竣工面积1,673/3,227 万平，同比分别+7%/-11%。23Q3 末公司未竣工建面1.04 亿平，权益比例64%；剔除估算全口径已售未结面积后，可售面积覆盖22 年销售面积2.5 倍。

    　　3Q23 期间IP 收入合计121 亿元、同比+8%，多元业务稳步增长。1）物流地产方面，3Q23 万纬物流收入29.8 亿元，同比+14.8%；其中高标库收入17.0 亿元，同比+6.8%；冷链园区收入12.8 亿元，同比+27.6%。23Q3 末累计开业GLA990 万平；其中高标库849万平，稳定期出租率85%；冷链141 万平，稳定期使用率77%。2）租赁住宅方面，3Q23收入25.3 亿元，同比+9.4%。23Q3 末在管泊寓22.9 万间，已开业18.0 万间、同比+6.5%，出租率94.4%；已纳保9.05 万间。3）商业地产方面，3Q23 收入65.8 亿元，同比+5.2%；其中印力收入41.8 亿元，同比+3.4%。因此，3Q23 公司IP 合计收入121 亿元，同比+8.3%。

    　　三条红线稳居绿档，融资成本仍在低位。23Q3 末，公司稳居绿档，我们计算剔预负债率67.1%；净负债率53.9%；现金短债比2.2 倍。23Q3 末，有息负债3,264 亿元，同比+9.4%。

    　　3Q23 境内新增融资的综合成本为3.64%，完成发行2 笔20 亿/3 年中票和公司债，利率分别为3.07%和3.10%。

    　　投资分析意见：业绩下行，多元成长，维持“买入”评级。考虑到近期房地产销售仍持续承压，但公司作为优质房企龙头之一，行业排名仍保持前五，公司23 年估值低于板块估值13X，我们下调公司23-25 年盈利预测分别为182/179/176 亿元（原215/214/215亿元），现价对应23 年PE 为7.1X，维持“买入”评级。

    　　风险提示：房地产调控政策超预期收紧，市场销售去化率不及预期。