1-3Q23 业绩符合预期

    　　万科A 公布三季报业绩：受竣工缩量影响，1-3Q23 营业收入同比下降14%至2903 亿元；集团整体和开发业务税前毛利率同比下降2.0/1.3ppt 至17.6%/18.5%，较1H23 基本持平；投资收益同比增长200%至25 亿元；最终归母净利润同比下降20%至136 亿元，符合市场预期。

    　　经营性现金流逆势为正，融资成本持续改善。3Q23 末公司有息负债较1H23末小幅扩张至3226 亿元，其中短债占比维持在15%的低位。在行业整体承压背景下，公司前三季度经营现金流仍逆势维持净流入状态，期末在手现金1037 亿元，可覆盖短债的2 倍以上；净负债率、扣预负债率分别为54%和66%，“三条红线”指标维持稳健。1-3Q23 公司新增融资成本为3.64%（1H23内3.73%），隐含三季度新增融资成本边际继续下行，我们预计公司年末综合融资成本有望进一步下降（22 年末为4.06%）。

    　　发展趋势

    　　销售稳住基本盘，高质量投拓适时跟进。1-3Q23 公司实现销售金额2806亿元，同比下降11%（vs.百强房企销售跌幅为-12%），在三季度市场景气度低迷的背景下维持了销售盘面的基本稳定。1-3Q23 公司新增土储37宗，总地价794 亿元，对应拿地强度和权益比例为28%和63%，我们统计长三角/大湾区投资额占比分别达52%/22%，上海、东莞、杭州等核心优势城市获得较多资源倾斜。我们估算公司年内整体拿地毛利率或达25%，有望对后续结算端利润率的筑底企稳带来正向作用。

    　　REITs 实现突破，经营服务业务加速发展。10 月26 日中金印力REIT 正式申报证监会及深交所，为首批申报的消费基础设施REITs 之一，底层资产为杭州西溪印象城（杭州城西单体总建面最大的TOD 购物中心），拟募资35.8亿元，公司物流及长租公寓REITs 也在有序推进过程中。我们认为REITs 的打通有助于公司实现持有型物业的投资闭环，并推动经营性业务进一步发展、持续贡献现金流和利润，在保证资金回转的同时支持存量资产不断转型。

    　　深铁董事长任公司董事会副主席，考核及跟投机制获优化。根据董事会决议，深圳地铁董事长辛杰出任公司董事会副主席，我们认为这反映出大股东对公司一贯重视和支持，亦有助于双方业务合作的进一步深化。此外，公司制定新奖金考核方案和跟投制度，更强调股东利益导向，也可更好适应开发项目中经营性资产占比增加的新形势。我们认为上述调整或将增强公司财务端防御性，公司战略铺排和经营执行的落地可见度也有望提升。

    　　盈利预测与估值

    　　维持盈利预测不变。当前股价对应6.5/6.9 倍23/24 年市盈率。维持跑赢行业评级和目标价18.5 元不变，对应10.4/10.9 倍23/24 年市盈率和59%的上行空间。

    　　风险

    　　布局城市景气度复苏情况弱于预期。