事件：公司发 布2023 年三季报，2023 年前三季度公司实现收入2903.08 亿元，同比下降14.03%；归母净利润136.21 亿元，同比下降20.31%；基本每股收益1.16 元/股，同比下降21.37%。

    　　收入同比下滑：2023 年前三季度，公司实现营业收入2903.08 亿元，同比下降14.03%；归母净利润136.21 亿元，同比下降20.31%。归母净利润降幅大于营业收入增速，主要有如下原因：1）2023 年前三季度公司毛利率17.58%，较去年同期下降2.05pct， 其中房地产开发税前毛利率为18.5%，较去年同期下降2.2pct、扣除营业税金及附加后的结算毛利率为14.6%， 较去年同期下降1.9pct；2）2023 年前三季度财务费用27.66 亿元，较去年同期增长130.46%，主要由于利息支出及汇兑损失增加；3）2023 年前三季度信用减值损失3.63 亿元，较去年同期3.23 亿元有所增加；4）由于资产处置收益减少，2023 年前三季度资产处置损益为-0.65 亿元，去年同期为0.44 亿元。费用率方面，2023 年前三季度销售费用率、管理费用率分别为2.54%、1.74%，分别较去年同期提高0.22pct、下降0.40pct，费用率合计下降0.19pct。

    　　开发业务投资质量提升：2023 年前三季度公司实现销售金额2806.1 亿元，同比下降10.8%，销售面积1818.4 万方，同比下降6.1%，对应销售均价15431元/平米，同比下降5.01%。2023 年前三季度公司累计新增37 个开发项目，总建面528.8 万方，权益建面306.3 万方，对应权益比例57.92%，地价总额793.9亿元，对应楼面价为15013 元/平米，前三季度投资力度为28.29%，投资保持稳健。新增项目全部位于一、二线城市，其中全口径拿地金额超过100 亿元的城市为上海、东莞，拿地项目质量高。截至2023 年9 月末，公司总土储7455.6万方，旧改资源373.9 万方，储备充足，可保障2-3 年发展需要。2023 年前三季度，公司新开工及复工面积1647.4 万方，竣工面积1891.7 万方，分别占全年目标的98.5%、58.6%。

    　　运营业务稳步增长：1） 2023 年前9 月，公司实现物流仓储业务29.8 亿元，同比增长14.8%，其中高标库收入17 亿元，同比增长6.8%，冷链营业收入12.8亿元，同比增长27.6%；截至2023 年9 月末，公司物流仓储业务累计可租赁建面989.9 万方，其中高标库可租赁面积848.9 万方，稳定期出租率85.3%，冷链可租赁建面141 万方，稳定期使用率76.5%。2）2023 年前9 月，公司租赁住宅业务实现收入25.3 亿元，同比增长9.4%，截至9 月末，公司共运营管理22.9 万间租赁住房，开业18 万间，出租率94.4%。3）2023 年前9 月，公司商业运营业务实现收入65.8 亿元，同比增长5.2%，其中印力管理的项目营业收入41.8 亿元，同比增长3.4%，前3 季度印力管理的商业项目整体出租率95%；2023 年10 月26 日，万科旗下印力集团发起的印力REIT 正式申报，成为首批申报消费基础设施REITs 之一，底层资产为杭州西溪印象城，位于杭州余杭区，是杭州城西单体总建面最大的TOD 购物中心。

    　　债务结构安全：截至2023 年9 月，公司在手现金1036.8 亿元，现金短债比为2.2 倍，现金充足；有息负债中1 年内到期、1-3 年内到期和3 年以上到期负债占比分别为14.8%、53.0%、32.2%，债务结构健康。2023 年前9 月境内　　新增融资综合成本3.64%，第三季度发行信用债综合融资成本3.09%，融资成本维持低位。

    　　投资建议：公司财务稳健， 在手现金充足，债务结构安全； 开发业务销售同比下滑，投资质量提升，前三季度新增项目全部位于一、二线城市，土储充足；运营业务多元发展，印力REIT 正式申报， 成为首批申报消费基础设施REITs之一。公司作为行业龙头，保持稳健经营的战略。我们维持公司2023-2025 年归母净利润231.22 亿元、234.76 亿元、243.79 亿元，EPS 为1.94 元/股、1.97元/股、2.04 元/股的预测，对应PE 为6.00X、5.91X、5.69X，维持“ 推荐”评级。

    　　风险提示：宏观经济不及预期的风险、房价大幅波动的风险、政策实施不及预期的风险、公司销售结算不及预期的风险、公司多元业务运营不及预期的风险。