销售金额环比大增，投资力度同比增强，维持“买入”评级万科发布2023 年9 月经营简报，公司单月销售金额环比大增，投资拿地同比增强，坚持“开发经营服务”并重的发展战略，我们认为公司有动力和机会保持现有规模，整体盈利水平将持续修复。我们维持盈利预测，预计2023-2025 年公司归母净利润分别为278.0、320.5、342.8 亿元，EPS 分别为2.33、2.69、2.87 元，当前股价对应PE 估值分别为5.5、4.8、4.5 倍，维持“买入”评级。

    单月销售金额环比增长同比降幅收窄，四季度销售数据有望改善公司9 月实现合同销售面积193.8 万方，合同销售金额320.1 亿元，同比分别下降14.7%、7.8%（8 月分别下降22.2%、27.0%），环比分别增长23.0%、41.6%。

    1-9 月累计实现合同销售面积1818.4 万方，合同销售金额2806.1 亿元，分别同比下降6.1%、10.8%，销售金额仍保持行业第二排名。公司紧抓“金九银十”窗口期，销售数据明显改善，我们认为在购房政策持续宽松的环境下，公司四季度销售数据有望同比企稳回升。

    投资力度同比增强，单月新增5 宗开发地块

    公司9 月新增5 宗开发地块，总建筑面积79.5 万方，总地价75.4 亿元，单月拿地强度28.3%。1-9 月公司累计获取37 宗开发项目，对应累计拿地建筑面积537.8万方，累计拿地金额792.9 亿元，分别同比增长32.7%和53.4%，拿地权益比63.3%，拿地强度28.3%（2022 年同期为16.4%），投资力度明显增强。公司投资聚焦于高能级城市，1-9 月一二线城市拿地金额占比95.4%。

    债务结构持续优化，融资成本进一步压降

    公司债务结构持续优化，截至上半年末，公司有息负债3213.6 亿元，占总资产的比例为19.1%，短债占有息负债比例较2022 年底下降6.3pct 至14.2%的历史低点，同时新增融资综合成本进一步降低，较2022 年底下降15BP 至3.73%。

    风险提示：行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。