销售金额降幅收窄，补充核心城市优质资源，维持“买入”评级万科发布2023 年8 月经营简报，公司单月销售金额降幅收窄，投资保持较高强度，坚持“开发经营服务”并重的发展战略，我们认为公司有动力和机会保持现有规模，整体盈利水平将持续修复。我们维持盈利预测，预计2023-2025 年公司归母净利润分别为278.0、320.5、342.8 亿元，EPS 分别为2.33、2.69、2.87 元，当前股价对应PE 估值分别为6.0、5.2、4.8 倍，维持“买入”评级。

    　　单月销售金额同比仍下降，四季度销售数据有望改善公司8 月实现合同销售面积157.6 万方，合同销售金额226.1 亿元，同比分别下降22.2%、27.0%（7 月分别下降21.5%、34.6%），销售金额降幅收窄。1-8 月累计实现合同销售面积1624.5 万方，合同销售金额2485.9 亿元，分别同比下降5.0%、11.2%。我们认为公司拿地强度稳定，布局城市能级较高，在“认房不认贷”等需求端政策刺激下，9 月及四季度销售数据有望同比企稳回升。

    　　投资聚焦高能级城市，单月新增9 宗开发地块公司8 月新增9 宗开发地块，总建筑面积89.5 万方，总地价146.3 亿元，金额权益比为72.7%；新增1 宗位于嘉兴平湖的物流地产项目，权益价款0.45 亿元。1-8月公司累计获取32 宗开发项目，对应累计拿地建筑面积458.3 万方，累计拿地金额717.6 亿元，分别同比增长19.7%和42.4%，拿地金额占销售金额比重28.9%（2022 年同期为18.0%）。公司投资聚焦于高能级城市，其中一线城市、二线城市、三线城市拿地金额占比分别为39%、56%、5%。

    　　公开市场融资畅通，债务结构持续优化

    　　公司7 月公开市场融资畅通，分别发行20 亿元公司债和20 亿元中期票据，票面利率不超过3.1%。公司债务结构持续优化，截至上半年末，公司短债占有息负债比例，较2022 年底下降6.3pct 至14.2%的历史低点，同时新增融资综合成本进一步降低，较2022 年底下降15BP 至3.73%。

    　　风险提示：行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。