上半年业绩短期承压，财务盘面保持稳健，维持“买入”评级万科发布2023 年中报，公司业绩受累于开发业务结转收入及利润下降，上半年营收（2008.9 亿元）与归母净利润（98.7 亿元）双承压，同比分别下降2.9%和19.4%。公司截至6 月持有货币资金1221.8 亿元，短债占有息负债比例降至14.2%的历史低点，财务盘面安全体现企业韧性。我们维持盈利预测，预计2023-2025年公司归母净利润分别为278.0、320.5、342.8 亿元，EPS 分别为2.33、2.69、2.87元，当前股价对应PE 估值分别为5.9、5.1、4.7 倍，维持“买入”评级。

    　　营收盈利双承压，经营服务业务保持高速增长2023 年上半年，公司实现营业收入、归母净利润分别为2008.9、98.7 亿元，同比分别下降2.9%和19.4%，业绩下降原因主要源于开发业务的结算规模及利润率下降。分业务类型看，开发业务结转收入同比下降4.5%至1708.4 亿元。毛利率同比下降1.6pct 至20.3%；经营及服务业务保持高增长态势，上半年收入267.3亿元，同比增长11.9%，营收占比进一步提升，较2022 年底增长3.1pct 至13.3%。

    　　销售排名升至第二，投资力度有所加大

    　　公司2023 年上半年累计销售金额2039.3 亿元，同比减小5.3%，全口径签约金额提升1 名至行业第二。公司2023 年上半年拿地占销售金额比例为22.9%，投资力度有所加大（2022 年同期为18.4%），1-6 月新增土地16 幅，总地价和权益地价分别为467.8、285.8 亿元，金额权益比61.1%。三季度投资更加积极，7 月新增7 幅地块，权益地价65.4 亿元。8 月公司时隔5 年首次以27.4 亿元在京拿地。

    　　财务盘面稳健，债务结构持续优化

    　　公司经营性现金流连续14 年为正，上半年为18.6 亿元，持有货币资金1221.8亿元，财务盘面保持健康稳健。公司债务结构持续优化，截至2023 年6 月，公司短债占有息负债比例，较2022 年底下降6.3pct 至14.2%的历史低点。公司境内新增融资综合成本进一步降低，较2022 年底下降15BP 至3.73%。

    　　风险提示：行业恢复不及预期，政策放松不及预期，公司销售恢复不及预期。