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万 科A(000002)机构评级研报股票分析报告

 
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万科A(000002):开发结算影响业绩 销售规模第一阵营 投资质量提升

http://www.chaguwang.cn  机构:兴业证券股份有限公司  2023-09-01  查股网机构评级研报

  事件:8 月30 日,万科发布2023 年半年度报告。2023 年上半年,公司实现营业收入2008.93 亿元,同比下降2.9%;实现归母净利润98.7 亿元,同比下降19.4%;实现基本每股收益为0.84 元,同比下降20%;实现加权平均净资产收益率3.94%,同比下降1.12 个百分点。

      点评:业绩受结算规模及利润率下降拖累,结算收入及面积略微下降。23 年上半年,归母净利润98.7 亿元,同比下降19.4%,下降的主要原因为:(1)开发业务结算规模下降,23 年上半年开发业务结算面积1241.9 万平,同比-5.2%;(2)结算利润率下降:23 年上半年房地产开发及相关资产经营业务的毛利率(扣除税金及附加前)为19.3%,同比下降1.5 个百分点。结算收入及面积略微下降。2023 年上半年实现房地产开发业务结算面积1241.9 万平方米,同比下降5.2%,实现结算收入1708.4 亿元,同比下降4.5%;实现结算均价为13756.3 元/平方米,同比增长0.8%。毛利率水平下滑。2023 上半年,房地产开发及相关资产经营业务的毛利率为19.3%,同比下降1.5 个百分点;扣除税金及附加后的营业利润率14.7%,同比下降1.9 个百分点。

      销售规模保持行业第一阵营,投资质量提升。2023 年1-7 月,公司实现销售金额2259.8 亿元,同比下降9.2%;实现销售面积1467.0 万平方米,同比下降2.7%。公司1-7 月销售金额在克而瑞榜单中位列前三甲,保持第一阵营。

      投资质量提升,1-8 月一二线拿地占比100%。2023 年1-8 月累计获取新项目32 个,一二线城市占比达100%。总计容建面449.0 万平方米,同比+17.2%,总地价718.6 亿元,同比+44.2%。1-7 月拿地金额占销售金额的比重为25.4%。

      项目能级结构合理,1-8 月一二线拿地占比100%,目前公司82%的产能储备位于一二线城市。

      信用评级行业领先,融资成本保持低位。报告期内,国际评级机构标普、穆迪和惠誉分别维持公司“BBB+”,“Baa1”和“BBB+”的长期企业信用评级,评级展望均为“稳定”。融资成本保持低位。2023 年1-7 月境内发行信用债100 亿元,综合融资成本3.09%。有息负债金额为3213.6 亿元,较年初增加72.5 亿元,占总资产的比例为19.1%。短期借款和一年内到期的有息负债占比为14.2%。三道红线保持绿档,公司现金短债比为2.7,净负债率为49.5%,剔除预收账款的资产负债率为67.9%。

      经营服务业务快速发展。全口径收入267.3 亿元,同比+11.9%,其中:(1)万物云实现161.1 亿元营收,同比+12.2%。(2)万纬物流实现营收19.5 亿元,同比+17.0%。(3)租赁住宅实现营收16.4 亿元,同比+10.6%。(4)商业开发与运营实现租金收入43.0 亿元,同比+7.3%,累计开业达1118.3 万方。

      A 股定增撤回,保护股东利益。2023 年8 月30 日,公司决定终止向特定对象发行 A 股股票事项,并向深交所申请撤回相关申请文件。原因为公司A股股价处于低位,撤回申请将不损害公司及全体股东利益。

      投资建议:公司销售规模保持第一梯队,投资质量提升,经营服务业务快速发展,具备中长期价值。我们维持万科2023-2024 年EPS 分别预计为1.98 元、2.08 元,按照2023 年8 月31 日收盘价计算PE 分别为6.9 倍、6.6 倍,维持“买入”评级。

      风险提示:政策落地不及预期,销售恢复不及预期。

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