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万 科A(000002)机构评级研报股票分析报告

 
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万科A(000002)点评:业绩下降 多元成长

http://www.chaguwang.cn  机构:上海申银万国证券研究所有限公司  2023-08-31  查股网机构评级研报

投资要点:

    23H1 归母净利润同比-19%、符合预期,扣非归母净利润同比-26%。据公告,23H1 公司营业收入2,009 亿元,同比-2.9%;归母净利润98.7 亿元,同比-19.4%;扣非归母净利润87.0 亿元,同比-25.9%;基本每股收益0.84 元,同比-20.0%。地产结算收入1,708亿元,同比-4.5%;地产结算面积 1,242 万平,同比-5.2%;地产结算毛利率(税金前)为20.3%,同比-0.6pct;毛利率、归母净利率分别为18.9%、4.9%,同比分别-1.6pct、-1.0pct;三费费率为5.3%,同比+0.3pct,其中销售、管理和财务费率分别-0.0pct、-0.7pct和+1.1pct;合联营企业投资收益6.4 亿元(22H1 为-2.8 亿元)。23H1 末公司预收账款4,295 亿元,同比-26.9%;并表已售未结算金额为4,884 亿元,同比-26.8%,覆盖22 年地产结算金额1.0 倍。

    23H1 销售2,039 亿、同比-5%,23H1 拿地/销售额比23%、7-8 月拿地积极。据公告,23H1 公司销售额2,039 亿元,同比-5.3%;销售面积1,297 万平,同比+0.5%;销售均价1.57 万元/平,同比-5.7%。23H1 公司拿地谨慎,拿地面积276 万平,同比-10.4%;拿地金额470 亿元,同比+21.4%;拿地均价1.70 万元/平,同比+35.6%。23H1 公司拿地/销售面积比21%,拿地/销售金额比23%,拿地/销售均价比108%,源于拿地聚焦在广州、上海等核心城市。公司公告7-8 月拿地金额249 亿元,拿地态度积极。23H1 新开工面积1,196 万平,同比+11.9%,完成年初计划72%;竣工面积1,291 万平,同比-10.6%,完成年初计划40%。23 年计划新开工/竣工面积1,673/3,227 万平,同比分别+7%/-11%。

    23H1 末公司未竣工建面1.08 亿平,权益比例64%;剔除估算全口径已售未结面积后,可售面积覆盖22 年销售面积2.4 倍。

    23H1 期间IP 收入合计79 亿元、同比+10%,多元业务稳步增长。1)物流地产方面,23H1 万纬物流收入19.5 亿元,同比+17.0%;其中高标库收入11.4 亿元,同比+9.1%;冷链园区收入8.1 亿元,同比+30.3%。23H1 末累计开业GLA985 万平,同比+9.3%;其中高标库844 万平,稳定期出租率85%;冷链141 万平,稳定期使用率79%。2)租赁住宅方面,23H1 收入16.4 亿元,同比+10.6%。23H1 末在管泊寓22.47 万间,已开业17.39 万间、同比+2.6%,出租率95.9%;已纳保8.3 万间。3)商业地产方面,23H1收入43.0 亿元,同比+7.3%;其中印力收入27.4 亿元,同比-0.4%。23H1 末开业1,118万平,其中印力开业占比63%。因此,23H1 公司IP 合计收入79 亿元,同比+10.2%。4)物业管理方面,23H1 万物云营收160 亿元,同比+12.5%;蝶城数量601 个、同比+25%。

    三条红线稳居绿档,融资成本低位、供给出清资金具相对优势。23H1 末,公司稳居绿档,我们计算剔预负债率67.9%;净负债率49.5%;现金短债比2.5 倍。23H1 末,有息负债3,247 亿元,同比+14.3%。23H1 境内新增融资的综合成本为3.73%,分三次完成中票发行,累计发行金额60 亿元,最低票面利率为3.07%;7 月完成发行中票20 亿元/3.07%/3年和公司债20 亿元/3.1%/3 年。公司标普、惠誉评级BBB+,穆迪Baa1,评级展望均为稳定。

    投资分析意见:业绩下降,多元成长,维持“买入”评级。近年来,持续的供给侧调控已改变了房地产游戏规则,行业进入到管理红利时代,考虑到公司稳健的资产负债表和运营管理方面能力,预计公司将在行业供给出清格局优化背景下具有一定发展优势。我们维持公司23-25 年盈利预测分别为215/214/215 亿元,现价对应23 年PE 为8X,维持“买入”评级。

    风险提示:房地产调控政策超预期收紧,市场销售去化率不及预期。

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