事件

    　　2023 年8 月30 日万科A 披露2023 年半年报，2023 年上半年实现营业收入2008.9 亿元，同比-2.9%；实现归母净利润98.7 亿元，同比-19.4%。2023 年第二季度实现营业收入1324.2 亿元，同比-8.2%；实现归母净利润84.2 亿元，同比-22.1%。

    　　开发结算面积&毛利率下滑，业绩略低于预期：1H23 公司房地产开发业务结算面积1242 万方，同比-5.2%，贡献营业收入1708 亿元，同比-4.5%。1H23 归母净利润降幅大于营业收入，主要由于：①毛利率水平延续下行态势，1H23 整体毛利率18.87%，较1H22 下降1.59pct。

    　　②货币资金体量同比减少188.9 亿元，财务费用增至24.1 亿元，较1H22 同比增加21.83 亿元。

    　　开发销售规模小幅下滑，投资把握结构性机会：1H23 公司实现销售金额2039.4 亿元，同比-5.3%，排名行业第二；销售金额在15 个城市排第一，12 个城市排第二，5 个城市排第三。2023 年1-8 月，公司累计获取新项目32 个，均位于一二线城市，总建面449 万方，总地价719 亿元，平均楼面价达16003 元/方。公司土储依然充足，1H23公司在建面积和规划建筑面积合计1.08 亿方，土储权益比例64%。

    　　经营服务业务各板块继续保持增长态势：1H23 经营业务全口径收入267.3 亿元，同比+11.9%。物业板块，万物云营收161 亿元/+12.2%，蝶城数量从年初584 个增长到601 个；物流仓储板块，营收19.5 亿元/+17.0%，累计可租赁建面985 万方；租赁住宅板块，营收16.4 亿元/+10.6%，共运营管理22.47 万间长租公寓，出租率95.9%；商业板块，实现营收43.0 亿元（含非并表）/+7.3%，其中印力管理项目营收27.4 亿元。

    　　信用评级行业领先，财务结构持续改善：1H23 公司净负债率49.5%，现金短债比2.7。经营性现金流净额连续14 年为正，上半年为18.6亿元。有息负债结构改善，短期有息负债占比14.2%，较2022 年下降6.3pct。融资成本降低，1H23 新增融资成本3.73%。

    投资建议

    　　公司开发销售略收缩，经营服务业务维持增长态势。考虑毛利率下滑和资产减值压力，我们小幅下调公司盈利预测，2023-25 年归母净利润分别为231.8亿元、250.8亿元和269.4 亿元，同比增速分别为2.5%、8.2%和7.4%。公司股票现价对应2023-25 年PE 估值为7.3/6.8/6.3倍，维持“增持”评级。

    风险提示

    　　房地产市场销售低迷；经营服务业务发展不顺；其他房企违约