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万 科A(000002)机构评级研报股票分析报告

 
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万科A(000002):业绩略低于预期 多元业务持续增长

http://www.chaguwang.cn  机构:国金证券股份有限公司  2023-08-31  查股网机构评级研报

事件

      2023 年8 月30 日万科A 披露2023 年半年报,2023 年上半年实现营业收入2008.9 亿元,同比-2.9%;实现归母净利润98.7 亿元,同比-19.4%。2023 年第二季度实现营业收入1324.2 亿元,同比-8.2%;实现归母净利润84.2 亿元,同比-22.1%。

      开发结算面积&毛利率下滑,业绩略低于预期:1H23 公司房地产开发业务结算面积1242 万方,同比-5.2%,贡献营业收入1708 亿元,同比-4.5%。1H23 归母净利润降幅大于营业收入,主要由于:①毛利率水平延续下行态势,1H23 整体毛利率18.87%,较1H22 下降1.59pct。

      ②货币资金体量同比减少188.9 亿元,财务费用增至24.1 亿元,较1H22 同比增加21.83 亿元。

      开发销售规模小幅下滑,投资把握结构性机会:1H23 公司实现销售金额2039.4 亿元,同比-5.3%,排名行业第二;销售金额在15 个城市排第一,12 个城市排第二,5 个城市排第三。2023 年1-8 月,公司累计获取新项目32 个,均位于一二线城市,总建面449 万方,总地价719 亿元,平均楼面价达16003 元/方。公司土储依然充足,1H23公司在建面积和规划建筑面积合计1.08 亿方,土储权益比例64%。

      经营服务业务各板块继续保持增长态势:1H23 经营业务全口径收入267.3 亿元,同比+11.9%。物业板块,万物云营收161 亿元/+12.2%,蝶城数量从年初584 个增长到601 个;物流仓储板块,营收19.5 亿元/+17.0%,累计可租赁建面985 万方;租赁住宅板块,营收16.4 亿元/+10.6%,共运营管理22.47 万间长租公寓,出租率95.9%;商业板块,实现营收43.0 亿元(含非并表)/+7.3%,其中印力管理项目营收27.4 亿元。

      信用评级行业领先,财务结构持续改善:1H23 公司净负债率49.5%,现金短债比2.7。经营性现金流净额连续14 年为正,上半年为18.6亿元。有息负债结构改善,短期有息负债占比14.2%,较2022 年下降6.3pct。融资成本降低,1H23 新增融资成本3.73%。

    投资建议

      公司开发销售略收缩,经营服务业务维持增长态势。考虑毛利率下滑和资产减值压力,我们小幅下调公司盈利预测,2023-25 年归母净利润分别为231.8亿元、250.8亿元和269.4 亿元,同比增速分别为2.5%、8.2%和7.4%。公司股票现价对应2023-25 年PE 估值为7.3/6.8/6.3倍,维持“增持”评级。

    风险提示

      房地产市场销售低迷;经营服务业务发展不顺;其他房企违约

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