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    　　8 月4 日，公司发布7 月经营数据。2023 年7 月公司实现签约面积169.9 万平方米，同比减少21.5%；实现签约金额220.5 亿元，同比减少34.6%。

    　　点评：

    　　7 月销售面积同环比下降；销售金额同环比下降。2023 年7 月公司实现签约面积169.9 万平方米，同比-21.5%（6 月同比-18.6%），环比-32.6%；实现签约金额220.5 亿元，同比-34.6%（6 月同比-23.4%），环比-39.0%；销售均价12978元/平方米，同比-16.6%。1-7 月累计实现销售金额2259.80 亿元，累计同比-9.2%；累计销售面积1467 万平方米，累计同比-2.7%，累计销售均价15404 元/㎡，累计同比-6.8%。

    　　7 月新增七宗住宅用地，在上海、杭州、苏州等城市均有斩获。公司7 月拿地总金额103.5 亿元，拿地总建筑面积102.8 万方，拿地楼面均价15544 元/㎡，拿地金额占销售金额比重46.9%，环比上升43.0pct。23 年1-7 月，累计拿地金额573.3 亿元，拿地金额占销售金额比重25.4%。2023 年以来，公司拿地集中于长三角及珠三角地区，根据累积拿地金额计算，长三角占比53.1%，珠三角占比30.5%。其中：上海（38.1%），东莞（25.5%），南京（9.4%），广州（7.6%）。

    　　融资优势明显，三条红线持续保持绿档。1）融资优势明显。23 年7 月公司完成一笔20 亿元中票及一笔20 亿元公司债发行，利率分别为3.07%和3.10%。

    　　23 年公司累计新增公开市场融资121.9 亿元，新增融资成本进一步下降至3.06%（22 年存量为3.11%）。 2）三条红线持续达标。截至2023Q1，公司扣除预售账款资产负债率为49.17%，净负债率为45.5%，现金短债比为2.4，三道红线持续达标。3）财务管控稳健。公司经营性现金流连续14 年为正，债务结构也明显优化，长期负债占比进一步提高至81.5%，投资建议： 公司销售规模仍然保持第一梯队，多元化业务内在价值丰厚，具备中长期价值。我们维持万科2023-2024 年EPS 分别预计为1.98 元、2.08 元，按照2023 年8 月4 日收盘价计算PE 分别为7.7 倍、7.3 倍，维持“买入”评级。

    　　风险提示：地产销售不及预期，货币政策收紧，地产政策调控。