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万 科A(000002)机构评级研报股票分析报告

 
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万科A(000002):拿地聚焦 开发稳健

http://www.chaguwang.cn  机构:国泰君安证券股份有限公司  2023-07-06  查股网机构评级研报

  本报告导读:

      房地产行业继续下滑,公司6月单月销售增速由正转负;2023年土地投资强度有所加强,拿地聚焦核心地块,均价大幅提升。

      投资要点:

      维持增持评级。鉴于过去几年投资追高冒进、操盘离散度过大等问题正在逐步得到解决,公司拿地在聚焦高能级核心城市,因此维持增持评级,维持2023/2024/2025 年EPS 分别为1.72/1.70/1.76 元,维持目标价26.7 元,对应2023 年15.5 XPE。

      6 月单月销售增速由正转负,房地产行业继续下滑。2023 年6 月公司销售金额和销售面积增速均由正转负,分别为-23%、-19%,造成1~6 月销售金额和销售面积分别下滑-5.3%、略微增长0.5%。6 月单月TOP10 房企的销售金额增速下滑31%,行业整体下滑速度加快。

      即使如此,公司上半年销售金额达2039 亿元,规模排名第三。

      2023 年土地投资强度有所加强,拿地聚焦核心地块均价大幅提升。

      上半年公司新获取16 个项目,全口径拿地金额和拿地面积分别为468亿元、266 万方,累计同比分别为18%、-13%。上半年公司的土地投资强度(全口径拿地金额/销售金额)为23%,相较2022 上半年的18%、2022 年全年的22%均有所提高。于此同时由于公司拿地聚焦高能级城市,公司的拿地均价也从2022 年同期的12932 元/平米大幅提升至17586 元/平米。

      6 月新增2 个物流地产项目,位于南京和嘉兴。公司从2015 年开始布局仓储,这8 年间万纬物流已经快速成长为国内第二大物流地产资管平台。

      风险提示:管理红利体现较慢,同时原开发业务大幅放缓。

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