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    　　7月4日，公司发布6月经营数据。2023年6月公司实现签约面积252.0万平方米，同比减少18.6%；实现签约金额361.4亿元，同比减少23.4%。

    　　点评：

    　　6月销售面积和金额环比上升，同比下降。2023年6月公司实现签约面积252.0万平方米，同比-18.6%（5月同比+13.7%），环比+18.3%；实现签约金额361.4亿元，同比-23.4%（5 月同比+7.1%），环比+9.7%；销售均价14341 元/平方米，同比-5.91%。1-6 月累计实现销售金额2039.30 亿元，累计同比-5.3%；累计销售面积1297.00万平方米，累计同比+0.5%，累计销售均价15723元/㎡，累计同比-5.74%。

    　　6月拿地新增一宗住宅用地，上半年整体保持一定的拿地力度。公司6月拿地总金额14 亿元，拿地总建筑面积8.9 万方，拿地楼面均价15712 元/㎡，拿地金额占销售金额比重3.9%，环比下降40.6%。23年1-6月，累计拿地金额470亿元，拿地金额占销售金额比重23.0%。2023年以来，公司拿地集中于长三角及珠三角地区，根据累积拿地金额计算，长三角占比54.6%，珠三角占比33.0%。

    　　其中：上海（38.1%），东莞（25.5%），南京（9.4%），广州（7.6%）。

    　　融资保持优势，三条红线持续保持绿档。1）融资优势明显。截止7 月4 日，公司完成一笔20亿元中票发行，利率3.07%。完成一笔公司债发行，其中一笔3.98亿元，利率3.05%。2023年公司合计发行公开市场债券72.47亿元，加权平均利率为3.07%。2）三条红线持续达标。截至2023Q1，公司扣除预售账款资产负债率为49.17%，净负债率为45.5%，现金短债比为2.4，三道红线持续达标。3）财务管控稳健。公司经营性现金流连续14年为正，债务结构也明显优化，长期负债占比进一步提高至81.5%。

    　　投资建议：公司销售规模仍然保持第一梯队，多元化业务内在价值丰厚，具备中长期价值。我们维持万科2023-2024 年EPS 分别预计为1.98 元、2.08 元，按照2023 年7 月4 日收盘价计算PE 分别为7.1 倍、6.7 倍，维持“买入”评级。

    　　风险提示：地产销售不及预期，货币政策收紧，地产政策调控。