摘要：公司23 年一季度业绩仍然维持正增长，销售规模企稳回升，伴随企业资金面逐步修复，后续投资力度有望回升。考虑到行业政策优化、未来竞争格局改善以及多元化业务逐步迈入收获期，我们持续看好公司中长期价值，维持“强烈推荐”评级，给予目标价21.12 元/股（对应23 年PE 11x）。

    一季度业绩维持正增长。公司23 年一季度实现营收/营业利润/归母净利分别为684.7 亿元/40.9 亿元/14.5 亿元，同比分别+9.3%/+3.1%/+1.2%。具体看，营业利润增速略低于营收增速，其中税前毛利率下滑3.4pct 至15.4%拖累营业利润，销售费用率下降0.4pct 至2.5%、管理费用率下降1.9pct 至2.3%及财务费用率下降0.4pct 至1.8%一定程度减缓营业利润下滑；归母净利润增速略低于营业利润增速，其中所得税率提高1.2pct 至28.3%拖累归母净利，少数股东损益占比降低1.1pct 至39.8%一定程度减缓归母净利下滑。

    截止23Q1，并表已售未结金额5489 亿元（较22 年末+3.6%），对年滚动结算收入的覆盖倍数为1.22。

    销售规模企稳回升，拿地城市能级逐步提高。公司23 年一季度实现销售金额/面积分别为1013.8 亿元/625.7 万方，同比分别+4.8%/+1.1%，销售额同比增速略低于克而瑞TOP10（+10%），销售单价16203 元/平，同比-3.7%。23年一季度实现拿地金额/ 面积分别为161 亿元/88 万方， 同比分别-7.6%/-40.1%，拿地单价18402 元/平，同比+54.2%，全口径拿地力度16%（同比持平），受销售回款回暖缓慢影响投资力度处于低位。

    土储方面，截止23Q1 末，估算未售建面（规划中+在建-已售未结）6677 万方（同比22 年末-5%），对应静态去化周期约2.5 年。

    工程方面，23Q1 实现新开工及复工590 万方，完成全年计划35.3%（21 年/22 年同期分别为25.6%/31.2%），实现竣工344 万方，完成全年计划10.7%（21 年/22 年同期分别为8.6%/8.0%）。

    多元业务持续发力，长租纳保规模不断扩大。（1）物管：23Q1 新增阿里巴巴北京总部等11 个商企服务项目；（2）长租：23Q1 实现营收（含非并表）7.8 亿元（同比+10.8%），新拓房源2272 间，新开房源3900 间，截止23Q1，共运营21.7 万间，其中8.14 万间纳保（22 年末为5.9 万间），开业17.05 万间；（3）物流：23Q1 实现营收（含非并表）9.6 亿元（同比+20.0%），其中高标营收5.7 亿元（同比+11.5%），冷链营收3.9 亿元（同比+35.0%）；（4）商业：23Q1 实现营收（含非并表）23.3 亿元（同比+10.4%），其中印力营收13.7 亿元，截止23Q1，印力会员数量2310 万人。

    货币资金总量持续回升，企业资金面逐步修复。截止23Q1，估算有息负债金额3242 亿元（较22 年末+2.1%），货币资金1400 亿元（较22 年末+2.0%），估算剔预资产负债率68.3%（较22 年末+0.7pct），净负债率45.5%（较22 年末+1.8pct），现金短债比2.4 倍（较22 年末+0.3）。

    投资建议：公司23 年一季度业绩仍然维持正增长，销售规模企稳回升，伴随企业资金面逐步修复，后续投资力度有望回升。考虑到行业政策优化、未来竞争格局改善以及多元化业务逐步迈入收获期，我们持续看好公司中长期价值，维持“强烈推荐”评级，给予目标价21.12 元/股（对应23 年PE 11x）。

    风险提示：结算规模低于预期、毛利率下滑超预期、行业下行超预期拖累公司经营、投资收益不及预期等。