事件

    　　6 月2 日，公司发布5 月经营数据。2023 年5 月公司实现签约面积213.1 万平方米，同比增加6.5%；实现签约金额329.4 亿元，同比增加7.1%。

    　　点评：

    　　5 月销售面积同环比上升；销售金额同比上升，环比下降。2023 年5 月公司实现签约面积213.1 万平方米，同比+13.7%（4 月同比+28.2%），环比+3.3%；实现签约金额329.4 亿元，同比+7.1%（3 月同比+8.5%），环比-1.6%；销售均价15458 元/平方米，同比-5.78%。1-5 月累计实现销售金额1677.90 亿元，累计同比-0.2%；累计销售面积1045.1 万平方米，累计同比+6.5%，累计销售均价16055 元/㎡，累计同比-6.3%。

    　　5 月拿地新增五宗住宅用地，拿地力度有所提升。公司5 月拿地总金额147 亿元，拿地总建筑面积104.1 万方，拿地楼面均价14085 元/㎡，拿地金额占销售金额比重44.5%，环比上升0.3pct。23 年1-5 月，累计拿地金额456 亿元，拿地金额占销售金额比重27.2%。2023 年以来，公司拿地集中于长三角及珠三角地区，根据累积拿地金额计算，长三角占比56.3%，珠三角占比34.1%。其中：

    　　上海（39.2%），东莞（26.3%），南京（9.7%），广州（7.8%）。

    　　融资优势明显，三条红线持续保持绿档。1）融资优势明显。23 年5 月公司完成一笔20 亿元中票发行，利率3.1%。2023 年公司合计发行公开市场债券40亿元，加权平均利率为3.11%。2）三条红线持续达标。截至2023Q1，公司扣除预售账款资产负债率为49.17%，净负债率为45.5%，现金短债比为2.4，三道红线持续达标。3）财务管控稳健。公司经营性现金流连续14 年为正，债务结构也明显优化，长期负债占比进一步提高至81.5%，投资建议：公司销售规模仍然保持第一梯队，多元化业务内在价值丰厚，具备中长期价值。我们维持万科2023-2024 年EPS 分别预计为1.98 元、2.08 元，按照2023 年6 月6 日收盘价计算PE 分别为7.3 倍、7.0 倍，维持“买入”评级。

    　　风险提示：地产销售不及预期，货币政策收紧，地产政策调控。