单月销售持续增长，投资拿地维持强度，维持“买入”评级

    　　万科发布2023 年5 月经营简报，单月销售同比持续提升，投资拿地维持百亿规模。公司开发业务保持稳健，多赛道扩张优势明显，我们认为公司有动力和机会保持现有规模，整体盈利水平将持续修复。我们维持盈利预测，预计2023-2025年公司归母净利润分别为278.0、320.5、342.8 亿元，EPS 分别为2.33、2.69、2.87元，当前股价对应PE 估值分别为6.2、5.4、5.1 倍，维持“买入”评级。

    　　单月销售金额同比提升环比微降，累计销售金额降幅收窄

    　　公司5 月实现合同销售面积213.1 万平方米，合同销售金额329.4 亿元，同比分别增长13.7%和7.1%，环比增长3.3%和下降1.6%，销售金额环比连续两个月回落。公司1-5 月累计实现合同销售面积1045.1 万平方米，合同销售金额1677.9亿元，分别同比增长6.5%和下降0.2%，销售金额累计降幅持续收窄，在克而瑞全口径销售金额榜单中保持第二排名。我们预计在上半年业绩冲刺预期下，公司6 月或将加快推盘节奏，累计销售金额有望同比转正。

    　　拿地聚焦核心城市，5 月新增5 宗地块

    　　公司二季度投资动作相较一季度有所增加，5 月单月在上海、成都、西安、东莞和昆山新增5 宗地块，总土地计容建面104.1 万方，对应总土地款146.6 亿元，拿地金额连续三个月超过140 亿元，拿地金额权益比58.3%，单月拿地占销售金额比重为44.5%。1-5 月公司拿地总建面257.1 万方，对应总土地款453.8 亿元，拿地金额权益比61.1%，累计拿地占销售金额比重为27.0%。

    　　公开市场融资畅通，负债结构优化

    　　公司5 月公开市场发行20 亿元中期票据，票面利率3.10%。截至2023 年一季度末，公司净负债率45.5%，长期负债占比进一步提高至81.5%，“三道红线”持续保持绿档，国际信用评级稳定。同时公司150 亿元定增的申请文件已于5 月19 日获深交所受理。

    　　风险提示：行业恢复不及预期，政策放松不及预期，公司销售恢复不及预期。