本报告导读：

    公司虽然开发毛利率还在持续下滑，但公司经营效率在提升，归母净利率不再下探；土地投资依然保持谨慎，拿地均价创新高表明聚焦高能级城市。

    投资要点：

    业绩符合预期，维持增持评级。2023年1季度公司实现营业收入685亿元，同比增长9.3%，实现归母净利润14.5 亿元，同比增加1.2%。鉴于过去几年投资追高冒进、操盘离散度过大等问题正在逐步得到解决，维持增持评级，维持2023/2024/2025 年EPS 分别为1.72/1.70/1.76 元，维持目标价26.7 元，对应2023 年15.5 XPE。

    毛利率还在持续下滑，公司经营效率在提升。2023年1季度，公司扣除税金及附加前整体毛利率和开发毛利率从2022 年Q1 的18.9%、21.8%分别下滑3.4pct、4.6pct 至15.4%、17.2%。由于开发业务结算毛利率的进一步下滑，造成扣除非经常性损益的归母净利润同比下滑40.9%。

    但由于三费增速同比大幅下降22.6%，尤其是管理费从2022 年同期的26 亿元下滑40.5%至16 亿元，归母净利率维持在4%左右的水平。

    公司2023年竣工计划减少11.1%，结算开始放缓。一季度实现新开工及复工590 万方，占全年开工计划的35.5%（2022 年同期为31.2%）；实现竣工344 万方，占全年竣工计划的10.7%（2022 年同期为8.0%）。公司2023 年计划竣工3227 万方，同比2022 年实际完成减少11.1%。

    土地投资依然保持谨慎，拿地均价创新高表明聚焦高能级城市。截至一季度末，公司土地投资强度维持在16%的低位，且拥有 3435 万方已售资源未竣工结算，合同金额 5489 亿元，相较去年同期下滑26%，整体在手土储能支持2~3 年的开发。

    风险提示：管理红利体现较慢，同时原开发业务大幅放缓。