单月销售保持增长，一线城市投资力度加大，维持“买入”评级

    万科发布2023 年4 月经营简报，单月销售同比持续提升，投资拿地力度增大。

    　　公司开发业务保持稳健，多赛道扩张优势明显，我们认为公司有动力和机会保持现有规模，整体盈利水平将持续修复。我们维持盈利预测，预计2023-2025 年公司归母净利润分别为278.0、320.5、342.8 亿元，EPS 分别为2.33、2.69、2.87 元，当前股价对应PE 估值分别为6.7、5.8、5.4 倍，维持“买入”评级。

    　　单月销售同比持续提升，累计销售金额降幅收窄

    公司4 月实现合同销售面积206.3 万平方米，合同销售金额334.7 亿元，同比分别增长28.2%和8.5%，环比下降22.1%和21.5%，较3 月销售小阳春有所回落。

    　　公司1-4 月累计实现合同销售面积832.0 万平方米，合同销售金额1348.6 亿元，分别同比增长4.8%和下降1.8%，销售金额累计降幅持续收窄。3 月以来公司销售同比回升，在2021 年同期低基数下，公司有望在二季度通过集中供货推盘实现销售业绩的持续改善。

    　　投资拿地聚焦高能级城市，四城新增5 宗地块

    公司4 月投资动作相较一季度有所增加，单月在上海、杭州、南京和宁波新增4宗地块，总土地计容建面55.2 万方，对应总土地款146.0 亿元，拿地面积和金额权益比分别为76.3%和66.4%。其中公司在上海一批次供地获取松江和闵行优质地块，权益地价达76.3 亿元，继续加大一线城市投资力度。

    　　负债结构优化，三道红线维持绿档

    　　公司4 月公开市场发行20 亿元中期票据，票面利率3.33%。截至2023 年一季度末，公司净负债率45.5%；持有货币资金1400.1 亿元，对短期借款和一年内到期有息负债覆盖倍数为2.4 倍；长期负债占比进一步提高至81.5%；“三道红线”持续保持绿档，国际信用评级稳定。

    　　风险提示：行业恢复不及预期，政策放松不及预期，公司销售恢复不及预期。