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    　　5 月5 日，公司发布4 月经营数据。2023 年4 月公司实现签约面积206.3 万平方米，同比增加28.2%；实现签约金额334.7 亿元，同比增加8.5%。1-4 月累计实现销售金额1348.5 亿元，累计同比下降1.8%；累计销售面积832.0 万平方米，累计同比上升4.8%。

    　　点评：

    　　4 月销售同比上升，环比下降。2023 年4 月公司实现签约面积206.3 万平方米，同比增加28.2%（3 月同比+11.7%），环比-22.1%；实现签约金额334.7 亿元，同比+8.5%（3 月同比+2.6%），环比-21.5%；销售均价16224 元/平方米，同比-15.36%。1-4 月累计实现销售金额1348.5 亿元，累计同比下降1.8%；累计销售面积832.0 万平方米，累计同比上升4.8%，累计销售均价16208 元/㎡，累计同比减少1.81%。

    　　4 月拿地新增五宗住宅用地，拿地力度加大。公司4 月拿地总金额146 亿元，拿地总建筑面积55.2 万方，拿地楼面均价26445 元/㎡，拿地金额占销售金额比重43.6%，环比上升10.5 %。23 年1-4 月，累计拿地金额307 亿元，拿地金额占销售金额比重22.8%。2023 年以来，公司拿地集中于一线城市及沿海二线城市，根据拿地金额计算，一线城市占比48.5%，二线城市占比19.6%，三四线城市占比32.0。其中：上海（36.9%），东莞（32.0%），南京（14.1%），广州（11.6%）。

    　　融资优势明显，三条红线持续保持绿档。1）三条红线持续达标。截至2023Q1，公司扣除预售账款资产负债率为49.17%，净负债率为45.5%，现金短债比为2.4，三道红线持续达标。2）财务管控稳健。公司经营性现金流连续14 年为正，债务结构也明显优化，长期负债占比进一步提高至81.5%，3）融资优势明显。23 年4 月公司完成一笔20 亿元中票发行，利率3.11%。22 年公司新增融资成本进一步下降至3.88%（21 年存量为4.11%）。

    　　投资建议：公司销售规模仍然保持第一梯队，多元化业务内在价值丰厚，具备中长期价值。我们维持万科2023-2024 年EPS 分别预计为1.98 元、2.08 元，按照2023 年5 月5 日收盘价计算PE 分别为7.9 倍、7.5 倍，维持“买入”评级。

    　　风险提示：地产销售不及预期，货币政策收紧，地产政策调控。