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万 科A(000002)机构评级研报股票分析报告

 
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万科A(000002)2023年一季报点评:收入利润稳增长 管控效率持续提升

http://www.chaguwang.cn  机构:中泰证券股份有限公司  2023-05-06  查股网机构评级研报

  收入小幅增长,利润维持平稳

      2023Q1万科实现营业收入684.7亿(YoY+9.3%),净利润28.3亿(Y0Y+1.4%),归属母公司净利润14.5亿(YoY+1.2%),实现基本每股收益 0.12(YoY+1.8%),管控提效及金融资产公允价值增值,对冲部分结算毛利率下行影响,一季度公司业绩实现平稳释放。具体而言,一季度公司结算口径毛利率15.5%(YoY-3.4pct)。管理费用 15.5 亿(YoY-40.5%),公允价值变动 3.2 亿(YoY+3496.8%)。

      毛利率触底,费用率改善显著

      2023Q1,万科结算毛利率为15.5%(YoY-3.4pct),净利润率4.1%(YoY-0.3pct),归属母公司净利润口径下净利润率为2.1%(YoY-0.2pct)。

      受前期低毛利项目交付结算以及低毛利非开发业务影响,结算毛利率水平触底,一季度房地产开发业务结算毛利率为17.2%,管理效率持续提升,对冲整体行业利润率下行影响,一季度公司期间费用率6.8%(YoY-2.7pct);其中,管理费用占收入比例为2.5%(YoY-1.9pct),降至近八年来新低。

      销售底部企稳,多元拿地提升

      销售层面,一季度万科实现商品房销售金额1013.8亿(Y0Y-4.8%),销售面积625.7万m(YoY-1.1%),拿地建筑面积 87.6 万m,面积口径下拿地强度 14%。

      在疫情复苏叠加房地产市场政策持续驱动销售复苏背景下,公司销售规模底部企稳。招拍挂市场保持聚焦拿地的同事,公司积极参与一批旧改项目,当前规划条件下的总计容建筑面积 383.8 万m.多元化拿地扩展土储规模。

      负债保持稳健,持续维持緑档

      一季度末,万科保持三道红线绿档要求,负债结构持续优化,净负债率45.5%,现金短债比 2.4,负债中长期负债占比提升至 81.5%.总资产负债率 77.2%(YoY-2.6pct)。

      多元业务持续发展,万物云持续推进蝶城战略,一季度新增阿里巴巴北京总部、中移动广西公司等11个商企项目:长租板块实现收入7.8亿(Y0Y+10.8%),新开业3900间、累计已开业17.05万间,出租率95%,物流仓储板块一季度实现收入9.6亿(Y)oY+20),其中高标合收入5.7亿(YoY+11.5%),冷链收入3.9亿(YoY+35%),商业方面,一季度实现收入 23.3 亿(YOY+10.4%),其中印力板块收入占比 58.8%。

      投资建议:2023年来,全国房地产市场持续复苏,全国商品房销售面积增速接近正增长,在当前市场环境下、保持拿地能力、具备正常融资、拿地、销售能力的头部房企万科,将凭借多年稳健经营带来的管理优势,从房地产开发到多元化经营实现经营质量的持续改善。

      我们预计,2023年-2025年、公司实现营业收入5585亿、6216亿及6527亿,同比增长10.8%、11.3%、5%,实现归属母公司净利润266亿、294亿及301亿,同比增长17.6%、10.6%、2.2%,当前股价对应2023年PE为6.7倍,维持“买入”评级。

      风险提示:新房价格超预期下行、房地产调控政策收紧超预期、融资环境恶化超预期、引用数据滞后或不及时。

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