收入小幅增长，利润维持平稳

    　　2023Q1万科实现营业收入684.7亿（YoY+9.3%），净利润28.3亿（Y0Y+1.4%），归属母公司净利润14.5亿（YoY+1.2%），实现基本每股收益 0.12（YoY+1.8%），管控提效及金融资产公允价值增值，对冲部分结算毛利率下行影响，一季度公司业绩实现平稳释放。具体而言，一季度公司结算口径毛利率15.5%（YoY-3.4pct）。管理费用 15.5 亿（YoY-40.5%），公允价值变动 3.2 亿（YoY+3496.8%）。

    　　毛利率触底，费用率改善显著

    　　2023Q1，万科结算毛利率为15.5%（YoY-3.4pct），净利润率4.1%（YoY-0.3pct），归属母公司净利润口径下净利润率为2.1%（YoY-0.2pct）。

    　　受前期低毛利项目交付结算以及低毛利非开发业务影响，结算毛利率水平触底，一季度房地产开发业务结算毛利率为17.2%，管理效率持续提升，对冲整体行业利润率下行影响，一季度公司期间费用率6.8%（YoY-2.7pct）；其中，管理费用占收入比例为2.5%（YoY-1.9pct），降至近八年来新低。

    　　销售底部企稳，多元拿地提升

    　　销售层面，一季度万科实现商品房销售金额1013.8亿（Y0Y-4.8%），销售面积625.7万m（YoY-1.1%），拿地建筑面积 87.6 万m，面积口径下拿地强度 14%。

    　　在疫情复苏叠加房地产市场政策持续驱动销售复苏背景下，公司销售规模底部企稳。招拍挂市场保持聚焦拿地的同事，公司积极参与一批旧改项目，当前规划条件下的总计容建筑面积 383.8 万m.多元化拿地扩展土储规模。

    　　负债保持稳健，持续维持緑档

    　　一季度末，万科保持三道红线绿档要求，负债结构持续优化，净负债率45.5%，现金短债比 2.4，负债中长期负债占比提升至 81.5%.总资产负债率 77.2%（YoY-2.6pct）。

    　　多元业务持续发展，万物云持续推进蝶城战略，一季度新增阿里巴巴北京总部、中移动广西公司等11个商企项目：长租板块实现收入7.8亿（Y0Y+10.8%），新开业3900间、累计已开业17.05万间，出租率95%，物流仓储板块一季度实现收入9.6亿（Y）oY+20），其中高标合收入5.7亿（YoY+11.5%），冷链收入3.9亿（YoY+35%），商业方面，一季度实现收入 23.3 亿（YOY+10.4%），其中印力板块收入占比 58.8%。

    　　投资建议：2023年来，全国房地产市场持续复苏，全国商品房销售面积增速接近正增长，在当前市场环境下、保持拿地能力、具备正常融资、拿地、销售能力的头部房企万科，将凭借多年稳健经营带来的管理优势，从房地产开发到多元化经营实现经营质量的持续改善。

    　　我们预计，2023年-2025年、公司实现营业收入5585亿、6216亿及6527亿，同比增长10.8%、11.3%、5%，实现归属母公司净利润266亿、294亿及301亿，同比增长17.6%、10.6%、2.2%，当前股价对应2023年PE为6.7倍，维持“买入”评级。

    　　风险提示：新房价格超预期下行、房地产调控政策收紧超预期、融资环境恶化超预期、引用数据滞后或不及时。