投资要点

    　　事件：

    　　2023 年4 月29 日，万科发布2023 年一季度报。公司实现营业收入684.74 亿元，同比增加9.27%，实现归母净利润14.46 亿元，同比上升1.16%；实现基本每股收益为0.125 元，同比上升1.79%；实现加权平均净资产收益率0.60%，同比维持不变。

    　　点评：

    　　业绩有所上升，因管理成本有所下滑、投资活动收益增加。2023 年第一季度，公司实现营收684.74 亿元，同比增加9.27%，实现归母净利润14.46 亿元，同比上升1.16%，毛利率15.45%，同比22 年Q1 减少3.42pct。归母净利润上升的主要原因是：（1）管理费用为15.5 亿元，同比下降40.54%，主因为人工及行政费用下降；（2）公允价值变动受益为3.2 亿元，同比上升3496.80%，主因金融资产公允价值变动；（3）资产处置净收益0.1 亿元，同比上升201.83%。

    　　销售排名位于一梯队，拿地保持一定力度。一季度公司实现签约面积625.7 万方，同比下降1.1%；实现签约金额1013.8 亿元，同比下降4.8%，根据克而瑞销售榜单，1-4 月销售排名保持在第2 名。拿地聚焦核心区域。一季度公司新获取项目5 个，拿地总建面97.8 万平方米，拿地金额161 亿元，拿地力度15.9%。23 年一季度，公司拿地集中于一线城市及沿海二三线城市，根据拿地金额计算，一线城市占比22.0%，二线城市占比17.1%，三四线城市占比60.9%。

    　　其中：东莞（60.9%），广州（22.0%），南京（17.1%）。

    　　融资优势明显，三条红线持续保持绿档。（1）三条红线持续达标。截至2023Q1，公司扣除预收账款资产负债率（公告口径）为49.17%，净负债率为45.5%，现金短债比为2.4，三道红线持续达标。（2）财务管控稳健。公司经营性现金流连续14 年为正，债务结构也明显优化，长期负债占比进一步提高至81.5%，（3）融资优势明显。23 年4 月公司完成一笔20 亿元中票发行，利率3.11%。22 年公司新增融资成本进一步下降至3.88%（21 年存量为4.11%）。

    　　（4）“第三支箭”进展顺利，3 月10 日，H 股已完成配售募资约39.15 亿港元。A 股拟定增不超过150 亿人民币。

    　　房地产后服务市场快速发展：1）万物云持续推进多空间高质量发展；2）万纬物流一季度实现营业收入9.6 亿元，同比增长20%。其中高标营业收入5.7 亿元，同比增长11.5%，冷链营业收入3.9 亿元，同比增长35.0%。3）租赁住宅业务：实现营业收入7.8 亿元，同比增长10.8%。4）商业开发与运营业务：营收23.3 亿元，同比增长10.4%。

    　　投资建议：公司销售规模仍然保持第一梯队，多元化业务内在价值丰厚，具备中长期价值。

    　　根据一季度报和H 股配股公告，我们调整万科2023-2024 年EPS 分别预计为1.98 元、2.08元，按照2023 年5 月4 日收盘价计算PE 分别为7.6 倍、7.2 倍，维持“买入”评级。

    　　风险提示：房地产调控超预期，大幅度收紧按揭等居民杠杆。