事件：公司公告2023 年1 季报。

    　　债务水平保持稳定，住宅以外业务影响当期利润率。1）公司实现营业收入684.7 亿元，同比增长 9.3%；实现归属于上市公司股东的净利润14.5 亿元，同比增长1.2%。其中，房地产开发业务结算面积434.0 万平方米，贡献营业收入541.6 亿元，同比分别增长15.8%和增长9.8%。2）2023 年一季度扣除税金及附加前，公司整体毛利率15.4%，其中开发业务的结算毛利率17.2%。

    　　截至2023 年一季度，公司净负债率45.5%；持有货币资金1400.1 亿元，对短期借款和一年内到期有息负债覆盖倍数为2.4 倍；长期负债占比进一步提高至81.5%；“三道红线”持续保持绿档，国际信用评级稳定。

    　　当季销售保持平稳，投资节奏保持精准。2023 年一季度，公司实现合同销售面积 625.7 万平方米，合同销售金额1013.8 亿元，同比分别下降1.1%和4.8%。截至一季度末，公司合并报表范围内有3435.3 万平方米已售资源未竣工结算，合同金额5488.6 亿元。2023 年一季度，公司新增加 5 个开发项目，总规划计容建筑面积87.6 万平方米，权益规划计容建筑面积 48.4 万平。

    　　截至2023 年一季度，公司在建项目总计容建筑面积8042.8 万平方米，权益计容建筑面积 5097.6 万平。规划中项目总计容建筑面积3541.7 万平方米，权益计容建筑面积2252.1 万平方米。报告期内公司实现新开工及复工计容面积590 万平方米，完成全年计划35.3%； 实现竣工计容面积344.1 万平方米，完成全年计划10.7%。

    　　多元业务有序开展。1）2022 年一季度，公司租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入7.8 亿元，同比增长 10.8%。公司所管理的租赁住宅中，已有8.14 万间纳入保障性租赁住房。2）公司物流仓储业务（含非并表项目）实现营业收入9.6 亿元，同比增长20.0%。其中高标营业收入5.7 亿元，同比增长11.5%，冷链营业收入（不含供应链业务收入）3.9 亿元，同比增长35.0%。

    　　3）公司商业开发与运营业务实现营业收入23.3 亿元（含非并表收入），同比增长10.4%，其中印力集团控股有限公司管理的商业项目营业收入13.7 亿元。

    　　投资建议：维持“优于大市”评级。我们认为公司多项业务仍具备发展潜力，2023 年开始基本面发展趋势有望逐步企稳回升。预计公司2023 年和2024年EPS 在2.01 和2.15 元。考虑公司龙头地位，我们给予公司估值适度溢价，按照2023 年10-12XPE 水平，对应合理价值区间20.1-24.12 元，维持“优于大市”评级。

    　　风险提示：行业面临总量下行风险。