核心观点：一季度公司实现营收684.7 亿元，同比增长9.3%；实现归母净利润14.5 亿元，同比增长1.2%。公司业绩增速小于营收增速的原因主要在于毛利率的降低，一季度毛利率为15.4%，较上年同期下降3.5 个百分点，较去年全年下降4.2 个百分点。

    　　一季度公司销售规模保持平稳，积极补充货源；包括物业管理、租赁住宅、物流仓储、商业开发与运营在内的多项经营服务业务保持良好增长势头。

    　　事件

    　　公司发布2023 年一季报，一季度实现营收684.7 亿元，同比增长9.3%；实现归母净利润14.5 亿元，同比增长1.2%。

    　　简评

    　　业绩平稳增长，费用管控水平保持优秀。一季度公司实现营收684.7 亿元，同比增长9.3%；实现归母净利润14.5 亿元，同比增长1.2%。公司业绩增速小于营收增速的原因主要在于毛利率的降低，一季度毛利率为15.4%，较上年同期下降3.5 个百分点，较去年全年下降4.2 个百分点。公司保持优秀的费用管控水平，一季度的销售费用率为2.5%，较上年同期下降0.4 个百分点，较去年全年持平；管理费用率为2.3%，较上年同期下降1.9 个百分点，较去年全年上升0.4 个百分点。

    　　销售规模保持平稳，积极补充货源。一季度公司实现合同销售金额1013.8 亿元，同比下降4.8%，实现合同销售面积625.7 万方，同比下降1.1%，销售规模整体保持平稳，销售金额排名行业第二，较2022 年全年排名上升一位。一季度公司积极补充货源，在南京、广州、东莞新增5 幅地块，拿地总金额为161.2 亿元，拿地强度为15.9%，较2022 年全年水平下降4.5 个百分点。

    　　持续深耕经营服务业务。一季度公司的各项经营服务业务保持良好增长势头：1）物业服务（万物云）：一季度进一步验证蝶城战略提升毛利率的可行性；新获取11 个商企服务项目。2）租赁住宅：一季度实现营收7.8 亿元，同比增长10.8%；一季度新拓房源2272 间，新增开业3900 间，截至3 月底运营管理数量共21.7万间、累计开业数量共17.05 万间，出租率达95%。3）物流仓储：

    　　一季度实现营收9.6 亿元，同比增长20.0%，其中高标营业收入为5.7 亿元，同比增长11.5%，冷链营业收入（不含供应链业务收入）为3.9 亿元，同比增长35.0%。4）商业开发与运营：一季度实现营收23.3 亿元，同比增长10.4%；截至一季度末印力会员数量达2310 万人，会员月活跃数量同比提升54%。

    　　维持买入评级和22.00 元的目标价不变。我们预测公司2023-2025 年的EPS 分别为2.00/2.10/2.19 元。公司的开发业务规模维持在行业第一梯队，并持续深耕经营服务业务，物业服务、仓储物流、租赁住宅、商业开发运营等业务保持行业领先的发展水平。维持买入评级与22.00 元的目标价不变。

    　　风险提示：公司的风险主要体现在结转不及预期、利润率下滑、市场修复不及预期、减值四个方面。具体而言：

    　　1、结转可能不及预期。公司当前可结转资源充沛，但项目进度不一，最终体现在报表端的收入将最终依赖于报告期内的交付状况，因此存在结转不及预期的风险。2、利润率可能下滑。前些年土地市场的地价较高，但销售价格受市场下行、限价等因素因素影响，行业普遍存在毛利率压缩的问题，公司也受其影响，报表端的利润率可能持续承压。3、市场修复不及预期。年初地产销售出现明显回升态势，但是销售回升的持续性存在一定不确定性，公司的销售恢复程度可能存在不及预期的风险。4、可能存在减值风险。公司房地产开发项目全国化布局，当前许多城市房价仍存在一定下行压力，可能对公司的项目造成减值风险。