公司虽然前期拿地略显不足，但有希望加速开工和推货，在核心城市适当补充土地储备，从而把握住复苏的重要窗口，实现高质量发展。我们认为，公司完全有可能实现全年销售有所增长。与此同时，公司积极深耕存量资产，减少无法产生现金流的资产占比，提升运营效率，匹配行业未来发展趋势。

    公司公告2023 年一季报。2023 年一季度，公司实现营业收入684.7 亿元，同比增长 9.3%；实现归属于上市公司股东的净利润 14.5 亿元，同比增长 1.2%。

    其中，房地产开发业务结算面积434 万平米，贡献营业收入541 亿元，同比分别增长15.8%和9.8%。一季度存在由于交易性金融资产而产生的少量非经常性收益，但其绝对规模相较全年业绩而言没有实质影响。

    销售小幅下降，未来货值有望提升。2023 年一季度，公司实现合同销售面积625.7 万平方米，合同销售金额 1,013.8 亿元，同比分别下降 1.1%和 4.8%。

    其中，3 月单月销售金额和销售面积分别增长2.6%及11.7%。一季度，公司实现新开工及复工计容面积 590 万平方米，完成全年计划的35.3%，实现竣工计容面积 344 万平方米，完成全年计划的10.7%。我们注意到，公司一季度新开工进展超预期，新开工对货值的影响较为直接，这说明公司下力气盘活存量资源，保障销售可持续性。企业的存量资产盘活能力十分重要，房地产开发新模式不需要保留庞大的规划中面积——从这个维度而言，公司走在了行业前列，当前规划中项目仅3542 万平米，沉淀项目数量很少。

    更加积极看待土地市场，未来仍有机会获取优质土地储备。2023 年一季度，公司新增加5 个开发项目（1 个一线城市+4 个新一线城市），对应总土地价款161亿元及总规划计容建筑面积87.6 万平方米。公司一季度拿地销售比16%。一季度市场整体土地供给不足，龙头企业拿地销售比在13%-23%之间，公司对土地市场的态度逐渐正常化。当前，核心城市拿地虽然多需要摇号，但封顶地价仍然具有盈利空间。随着公司销售的转好，我们相信公司仍可以从容补充优质土地储备。

    稳步提升运营能力，深耕存量资产。2023 年1 季度，公司管理费用同比大幅下降，这延续了公司在去年年报的趋势，显示公司努力实现管理精益化。公司积极提升存量资产的运营效率，减少在开发建设期的存量资产占比，租赁住宅收入同比增长10.8%，物流仓储业务收入同比增长20.0%，商业开发运营业务收入同比增长10.4%。公司在消费基础设施、物流仓储设施和保障性租赁住房三个领域规模均位于行业前列，而这三个领域也恰是产权类REITs 最为重要的三大领域。我们期待公司尽快依托REITs 市场，打通投融管退的闭环。

    风险因素：公司盘活存量资产速度不及预期的风险。公司所在市场房地产销售复苏不及预期的风险。

    乐观看待公司把握复苏机遇的能力，更积极评价公司深耕存量资产的决心。虽然市场普遍担心公司在2022 年拿地相对不足，可能导致可售货值不足的问题，但我们更注意到了公司新开工方面的积极态度，盘活存量资产的决心。我们认为，公司是完全有可能实现销售额的正增长的。此外，公司深耕存量资产运营匹配行业发展趋势，存量资产中处于开发建设阶段，不能贡献现金流入的资产数量正随着时间流逝而下降，处于成熟期的资产规模不断增长，且公司大多数资产匹配REITs 资产池要求，有望受益于REITs 市场的快速发展。我们维持公司2023/2024/2025 年EPS 预测1.97/2.04/2.10 元，参考行业高信用企业（保利发展、招商蛇口、华润置地等）7-14 倍的2023 年PE 估值（Wind 一致预期）， 维持公司2023 年11 倍PE 的估值，对应万科A 21.7 元/股的目标价，相当于万科企业24.8 港元/股的目标价，维持A+H 股“买入”评级。