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    　　4 月6 日，公司发布3 月经营数据。2023 年3 月公司实现签约面积264.7 万平方米，同比增加11.7%；实现签约金额426.3 亿元，同比增加2.6%。

    　　点评：

    　　3 月销售面积、金额同环比上升。2023 年3 月公司实现签约面积264.7 万平方米，同比增加11.7%（2 月同比+4.6%），环比+36.7%；实现签约金额426.3 亿元，同比+2.6%（2 月同比+2.6%），环比+41.5%；销售均价16105 元/平方米，同比-8.13%。1-3 月累计实现销售金额1013.8 亿元，累计同比下降4.8%；累计销售面积625.7 万平方米，累计同比减少1.1%，累计销售均价16203 元/㎡，累计同比减少3.74%。

    　　3 月拿地新增四宗住宅用地，拿地力度加大。公司3 月拿地总金额141 亿元，拿地总建筑面积82.7 万方，拿地楼面均价17084 元/㎡，拿地金额占销售金额比重33.1%，环比上升26.5%。23 年1-3 月，累计拿地金额161 亿元，拿地金额占销售金额比重15.9%。2023 年以来，公司拿地集中于一线城市及沿海二三线城市，根据拿地金额计算，一线城市占比22.0%，二线城市占比17.1%，三四线城市占比60.9%。其中：东莞（60.9%），广州（22.0%），南京（17.1%）。

    　　财务管控稳健，融资优势明显。公司以确保安全为首要目标，抗风险能力凸显。

    　　1）三条红线持续达标。截至2022 年末，公司扣除预售账款资产负债率为67.6%，净负债率为43.7%，现金短债比为2.1，三道红线持续达标。2）财务管控稳健。

    　　公司经营性现金流连续14 年为正，债务结构也明显优化，长期负债占比提高至79.5%，3）融资优势明显。22 年公司新增融资成本进一步下降至3.88%（21年存量为4.11%）。

    　　投资建议：22 年公司业绩企稳回升，公司销售规模仍然保持第一梯队，多元化业务内在价值丰厚，具备中长期价值。在融资政策不断支持下，积极性有望提升。我们维持预计万科2023-2024 年EPS 分别为1.98 元、2.09 元，按照2023年4 月6 日收盘价计算PE 分别为7.6 倍、7.2 倍，维持“买入”评级。

    　　风险提示：地产销售不及预期，货币政策收紧，地产政策调控。