核心观点：

    　　发行预案披露，募集规模为22Q4 房地产行业再融资放开以来最大。

    　　万科披露非公开发行A 股股票预案，拟向不超过35 名特定对象发行股票募集不超过150 亿元，其中105 亿元用于项目建设，45 亿元用于补充流动性，募集规模、补流规模均为目前已披露计划公司中最高。本次发行总股数最多不超过11 亿股，占发行前总股本、A 股股本比例分别为9.46%、11.32%。截止22Q3 公司杠杆乘数为7.6 倍，本次募集资金通过杠杆放大有望撬动1140 亿元的增量运营资金。22 年四季度政策转向以来公司融资积极性显著提升，股权融资的顺利推进将助推优化资产负债结构，增强资金厚度及抗风险能力，实现长期稳健发展。

    　　销售表现稳健，Q4 以来拿地力度提升。万科 23 年1 月销售286 亿元，同比下降20%，降幅较22 年收窄14pct，全国排名第二，始终维持第一梯队规模水平。拿地方面，22 全年公司金额口径拿地力度22%，较此前有明显下降，但在政策环境改善以来公司投资意愿提升，Q4 单季度拿地力度40%，较Q3 提升28pct。随着公司后续股权、债权融资持续推进，市场环境改善，预计公司将加大投资力度，助力规模稳增长。

    　　盈利预测与投资建议。万科地产是同时具备国企信用及市场化运营两大优势的龙头房企，大体量的股权融资推进将有助于公司基本面加速改善，后续具备较大估值修复空间。我们维持A 股\H 股前期23.80 元/股\23.39 港元/股合理价值，维持AH 股“买入”评级。

    　　风险提示。改善不及预期，包括政策改善、居民需求持续性不及预期等；供给侧出清扰动市场情绪；结算规模及利润率不及预期等。