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    公司发布2022 年半年度报告，上半年实现营业收入2069.2 亿元，同比增长23.8%；实现归母净利润122.2 亿元，同比增长10.6%。

    简评

    业绩符合预期。上半年营收增速实现较快增长的主要原因在于上半年结算面积同比增长17.5%，带动结算收入同比提升23.9%。归母净利润增速不及营收增速的主要原因在于：1、毛利率下滑。上半年综合毛利率为20.46%，较去年同期下降2.5 个百分点；2、来自合联营企业的投资收益为亏损2.8 亿元，而去年同期盈利22.1 亿元。公司上半年费用管控水平提升，销售费用率和管理费用率分别为2.3%、2.3%，较去年同期分别下降0.3、0.6 个百分点。截至上半年末，公司合同负债余额为5876 亿元，是2021 年营业收入的1.3 倍，可保障全年业绩结转需要。

    销售短期承压，投资收缩聚焦。上半年公司实现销售金额2152.9 亿元，同比下降39.3%；实现销售面积1290.7 万平，同比下降41.1%。销售短期跟随市场承压，但是排名依旧稳居行业第2 位。上半年公司拿地有所收缩，并聚焦一二线城市拿地。上半年公司总拿地金额386.8 亿元，同比减少65.7%，占销售金额比重为18.0%，较去年同期下降12.4 个百分点。尽管投资强度下降，但公司持续聚焦补仓高能级城市，上半年拿地金额中约96%位于一二线。截至上半年末，公司总土地储备面积约1.42亿平，是2021 年销售面积的3.7 倍，足以保障未来2-3 年销售所需货值。

    融资畅通，财务健康基本面未变。截至上半年末，公司净负债率、扣预资产负债率、现金短债比分别为36.5%、69.6%、2.1x，继续保持绿档的优异水平。各融资渠道继续保持畅通，今年以来已累计发行149 亿元债券，包括63.9 亿元公司债和85.1 亿元中期票据，最低票面利率介于2.90%~2.95%之间，处于极低水平。综合融资成本进一步下行，上半年公司存量融资的综合融资成本为4.08%，较2021 年下降0.03 个百分点。

    多元业务依旧亮点纷呈。物业服务和物流仓储服务两块业务表现尤为亮眼。上半年万物云实现营收143.5 亿元，同比增长38.2%，物流业务实现营收18.6 亿元，同比增长39.1%，均实现快速增长。其中物流业务高标库稳定期的出租率可达91%。租赁住宅和商业运营业务尽管收入增长受到疫情一定程度影响，但出租率均保持高位。上半年租赁住宅业务收入14.8 亿元，同比增长12.3%，商业业务收入40.1 亿元，同比增长10.4%。

    出租率方面，截至上半年末，泊寓出租率高达94%，商业已开业项目整体出租率达91.3%。

    维持买入评级和目标价不变。我们维持公司的盈利预测，2022-2024 年EPS 分别为2.13/2.29/2.41 元。我们看好公司在此轮行业出清后的长期胜出，开发业务估值有望修复、明星多元化业务估值有望得到重估。维持买入评级和目标价33.70 元不变。

    风险分析

    政策放松不及预期；销售及结算不及预期；多元化受阻。