投资要点：

    　　22H1 业绩同比+11%、略超预期，毛利率处于底部区域。22H1 公司营业收入2,069 亿元，同比+23.8%；归母净利润122.2 亿元，同比+10.6%；扣非归母净利润117.2 亿元，同比+9.3%；基本每股收益1.05 元，同比+10.6%。地产结算收入1,789 亿元，同比+23.9%；地产结算面积 1,310 万平，同比+17.5%；地产结算毛利率为21.9%，扣除税金及附加后17.3%、较21 年-0.5pct；毛利率、归母净利率分别为20.5%、5.9%，同比分别-2.5pct、-0.7pct；三费费率为4.9%，同比-1.8pct，其中销售、管理和财务费率分别-0.2pct、-0.6pct和-0.9pct；合联营企业投资收益-2.8 亿元、同比-113%。22H1 末公司预收账款5,876 亿元，同比-15.4%；并表已售未结算金额为 6,673 亿元，同比-14.7%，覆盖21 年地产结算金额1.6 倍。

    　　22H1 销售2,153 亿元、同比-39%，拿地谨慎、拿地/销售额比18%。22H1 公司销售额2,153 亿元，同比-39.3%；销售面积1,291 万平，同比-41.1%；销售均价1.67 万元/平，同比增+3.1%。22H1 公司拿地谨慎，拿地面积308 万平，同比-80%；拿地金额387 亿元，同比-66%；拿地均价1.26 万元/平，同比+68%。22H1 公司拿地/销售面积比24%，拿地/销售金额比18%，拿地/销售均价比75%，主要源于拿地聚焦在深圳、福州等核心城市。22H1 公司新开工1,069 万平，同比-38.9%，占全年开工计划的55.7%（21H1 为55.5%）；竣工面积 1,444 万平，同比+17.8%，占全年竣工计划的37.0%（21H1 为34.2%）。22 年计划新开工/竣工面积1,920/3,900 万平，同比分别-41%/+9%。22H1末，公司未竣工建面1.4 亿平，权益比例63%；剔除已售未结面积后，可售面积覆盖21年销售面积2.5 倍。

    　　多元业务规模快速发展，物管、商业、物流地产等业务快速成长。1）物业管理方面，22H1全口径营收143.5 亿元，同比+38.2%；其中社区空间居住消费服务/商企和城市空间服务/AIoT 及BPaaS 解决方案服务分别占比56%/36%/8%，同比分别+35%/+40%/+59%。

    　　2）商业地产方面，22H1 收入40.1 亿元，同比+10.4%；其中印力27.5 亿元，同比+12.2%。

    　　商场累计开业GRA1,195 万平，同比+21%；在建441 万平，同比-20%。已开业项目整体出租率 91.3%，同比-1pct。3）物流地产方面，22H1 末万纬物流在全国 47 城运营管理157 个仓储项目，对应GLA1,164 万平，其中高标库占比86%；累计开业901 万平，同比+13%。22H1 收入18.6 亿元，同比+39%；新获取5 个项目、GLA38 万平，新开业GLA74 万平、同比-25%。此外，万纬物流开始尝试轻资产模式，上半年通过委托运营模式管理3 个园区。4）租赁住宅方面，22Q1 末在管泊寓21 万间，已开业16.95 万间；22H1收入14.8 亿元，同比+12.3%；22H1 末出租率94%，同比-1pct。因此，22H1 公司IP合计收入73.5 亿元，同比+17%。

    　　三条红线稳居绿档，行业供给出清下公司资金优势明显。22H1 末，公司稳居绿档，剔预负债率69.7%；净负债率35.5%；现金短债比2.1 倍。22H1 末，有息负债2,841 亿元，同比+4.5%；22H1 末融资成本4.08%、同比-3BP。公司标普、惠誉评级BBB+，穆迪Baa1，评级展望均为稳定。7-8 月，公司完成发行34 亿元公司债，以及分两次完成总额50 亿元的绿色中票发行，最低票面利率为2.9%（3 年期），行业供给出清下公司资金优势明显。

    　　投资分析意见：业绩企稳回升，多元稳步成长，维持“买入”评级。近年来，持续的供给侧调控已改变了房地产游戏规则，行业进入到管理红利时代，考虑到公司稳健的资产负债表和运营管理方面能力，预计公司将在行业供给出清格局优化背景下具有一定发展优势。

    　　我们维持公司22-24 年盈利预测分别为240/252/258 亿元，维持“买入”评级。

    　　风险提示：房地产调控政策超预期收紧，市场销售去化率不及预期。