公司6 月销售开始复苏，下半年销售有望进一步企稳回升。公司上半年虽然拿地相对谨慎，但边际上态度正逐渐走向乐观，我们看好公司更高的拿地质量对短期现金流和长期利润表的改善作用，期待公司业绩的止跌回稳。

    6 月销售进一步向好。2022 年6 月公司实现合同销售面积309.6 万平方米，同比下降22%，合同销售金额471.9 亿元，同比下降30%，相较5 月，分别环比提升65%和53%，销售开始复苏；2022 年1~6 月公司累计实现合同销售面积1,290.7 万平方米，同比下降41%，合同销售金额2,152.9 亿元，同比下降38%。

    上半年销售均价16,680 元，同比去年提升3%。我们预计，在行业逐渐复苏和公司推货节奏加速的共同影响之下，公司下半年销售将进一步企稳回升。

    在谨慎中看到希望。公司2022 年上半年新增土地总价397 亿元，其中第一季度新增174 亿元，第二季度新增223 亿元，分别相较去年四季度新增土地总价下降31%和12%。上半年拿地销售金额比为18%，态度相对谨慎。分季度看，公司过去三个季度拿地销售金额比分别为17%、16%和20%，拿地态度在谨慎中逐渐走向乐观，也反映了公司对于房地产市场开始恢复的真实态度。

    更加严格的投资标准。公司对新增土储质量的把控也更加严格，按拿地金额看，今年上半年公司拿地有59%的地价款位于需求托底更有保证的一线和新一线城市，相比于2021 年全年的49%有明显提升。我们认为，2022 年所投资的地块，一般而言盈利性和回款兼好。公司董事会主席郁亮在2021 年股东大会中提到，公司前5 个月投资13 块地中9 块地今年就能够面世，6 块地的现金流今年就能够回正。我们相信，更加严格的投资标准有助于公司改善公司短期现金流和2-3年以后的利润表。

    融资渠道畅通。2022 年上半年公司发行债券逾110 亿元，加权平均利率仅为3.1%，7 月另有拟发行“22 万科05”、“22 万科06”，两单总计发行规模不超34 亿元。我们认为，公司仍属于市场中信用最好的企业之一，公司国企股东背景的混合所有制身份以及多年的良好信用形象，是公司至今能够保证融资渠道畅通的重要原因。

    风险因素：房地产销售恢复不及预期的风险；部分区域受到竞品降价压力的风险；融资不及预期的风险。

    投资建议：公司6 月销售开始复苏，公司2022 年下半年的销售有望进一步企稳回升。公司上半年虽然拿地相对谨慎，但边际上态度正逐渐走向乐观，我们看好公司通过更高的拿地质量对短期现金流和长期利润表起到改善作用，期待公司实现业绩的止跌回稳。我们维持公司2022/23/24 年EPS 预测2.10/2.26/2.54元，参考公司历史估值水平，维持万科A 2022 年12 倍PE，即万科A 对应25元/股的目标价，维持公司“买入”的投资评级。