投资要点

    　　事件：7月6 日，公司发布6 月经营数据。2022年6月公司实现签约面积309.6万平方米，同比-21.8%；实现签约金额471.9 亿元，同比-30.2%。

    　　点评：

    　　6 月销售降幅收窄，拐点已现。6 月公司实现签约面积309.6 万平方米，同比下降21.8%（5 月同比为51.0%），环比增加65.1%；实现签约金额471.9 亿元，同比下降30.2%（5 月同比为46.6%），环比增加53.4%；销售均价15242元/平方米，同比下降10.75%。1-6 月公司累计实现签约面积1290.7 万方，累计同比下滑41.1%；累计实现签约金额2152.9 亿元，累计同比下滑39.3%；销售均价16680 元/平方米，累计同比上升3.15%。

    　　6 月拿地力度保持稳定，聚焦核心城市，新增6 宗住宅用地。拿地总金额97.9亿元，拿地总建面31.5 万方，拿地均价16829 元/平方米；拿地金额占销售金额的比重为20.8%，环比下降15.9 个百分点。按公司披露口径，22 年1-6 月累计拿地力度为18.2%。2022 年以来，公司拿地集中于一线城市及核心二三线城市，根据拿地金额计算，一线城市占比32.7%，二线城市占比24.5%，三四线城市占比42.8%。其中：深圳（32.7%），杭州（14.9%），福州（12.3%），常州（7.2%）。

    　　财务、资金状况稳健，三道红线持续达标。截至2022 年7 月5 日，共发行债券109.9 亿元，加权平均融资成本3.08%，融资优势明显。截至2022 年一季度，公司净负债率为34.6%，长期处于行业低位；货币资金对短期负债覆盖倍数为2.6，年初为2.5，有所优化；剔除预收款后的资产负债率约为69.5%；一季度末“三道红线”监测指标持续保持绿档。

    　　回购期届满共完成回购资金下限的64.6%，因公司股价长时间高于回购价格上限。截至6 月30 日，公司本次回购股份方案的期限已届满，公司累计回购了A 股7295.60 万股，占公司总股本的0.63%，最高18.27 元/股，最低17.01 元/股，成交总金额12.92 亿元(不含交易费用)，完成了回购资金下限64.6%。本次回购股份的用途为“为维护公司价值及股东权益所必需”，回购的股份将全部用于出售，公司如未能在股份回购完成之后36 个月内实施上述用途，未使用部分将履行相关程序予以注销。

    　　投资建议：万科龙头地位稳固，三条红线达标，安全性较好，受益地产供给侧改革。多元化业务布局较好，物业、物流内在价值丰厚。我们维持万科2022-2023 年EPS 分别为2.09 元、2.32 元，按照2022 年7 月5 日收盘价计算PE 为9.6 倍、8.6 倍。

    　　风险提示：大幅收紧购房杠杆资金，政策力度不及预期，信用风险持续。