事件：6月8 日，公司发布5 月经营数据。2022年5月公司实现签约面积187.5万平方米，同比-51.0%；实现签约金额307.6 亿元，同比-46.6%。

    点评：

    5 月销售受市场基本面持续趋冷影响下滑，销售面积和金额同比下行。5 月公司实现签约面积187.5 万平方米，同比下滑51.0%；实现签约金额307.6 亿元，同比下滑46.6%；销售均价16405 元/平方米，同比上升9.07%。1-5 月公司累计实现签约面积981.1 万方，累计同比下滑45.4%；累计实现签约金额1681.0亿元，累计同比下滑41.4%；销售均价17134 元/平方米，累计同比上升7.27%。

    5 月拿地力度有所提升，5 月新增6 宗住宅用地。拿地总金额113.0 亿元，拿地总建面86.9 万方，拿地均价13005 元/平方米；拿地金额占销售金额的比重为36.7%，环比增加34.8 个百分点。按公司披露口径，22 年1-5 月累计拿地力度为17.4%。2022 年以来，公司拿地集中于核心区域三线城市和二线城市，根据拿地金额计算，一线城市占比19.6%，二线城市占比28.6%，三四线城市占比51.8%。其中：杭州（19.8%），深圳（19.6%），福州（16.4%），常州（9.6%）。

    财务、资金状况稳健，三道红线持续达标。2022 年6 月新发行2 只公司债券，一只5 年期债券3.5 亿元，利率为2.90%；另一只7 年期债券6.5 亿元，利率为3.53%。截至2022 年6 月7 日，共发行债券109.9 亿元，加权平均融资成本3.08%，融资优势明显。截至2022 年一季度，公司净负债率为34.6%，长期处于行业低位；货币资金对短期负债覆盖倍数为2.6，年初为2.5，有所优化；剔除预收款后的资产负债率约为69.5%；一季度末“三道红线”监测指标持续保持绿档。

    开始回购彰显发展信心，修改优化跟投制度利于创造更大价值。截至5 月，公司通过回购专用证券账户以集中竞价方式累计回购了公司A 股股份345.8 万股，占公司目前总股本的 0.03%，最高成交价为18.25 元/股，最低成交价为17.63 元/股，成交总金额为6184.5 万元。公司跟投制度修订，1）取消了特殊劣后机制，员工与公司同股同权，保障员工利益。2）新增跟投模拟清算退出机制，加速员工跟投退出。销售类项目满足三个条件跟投即可模清算退出：最后一期交付，销售金额超95%，结算成本完成95%以上；运营类项目需满足：

    开业满3 年或者NOI 率超过5%的要求。3）缩小跟投项目的范围：取消了旧改、一级土地整理、海外房地产开发等项目的跟投。

    投资建议：万科龙头地位稳固，三条红线达标，安全性较好，受益地产供给侧改革。多元化业务布局较好，物业、物流内在价值丰厚。我们维持万科2022-2023 年EPS 分别为2.09 元、2.32 元，按照2022 年6 月8 日收盘价计算PE 为8.4 倍、7.6 倍。

    风险提示：大幅收紧购房杠杆资金，政策力度不及预期，信用风险持续。