核心观点：

    万科与广州政府签署合作协议，体现综合实力。根据广州日报报道，22 年5 月9 日，广州市政府与万科签署战略合作框架协议，双方将在城市更新、保障性租赁住房、城市物业智能服务、智慧冷链物流、养老服务等方面加强合作。过去4 年，万科先后与3 个一线城市（深上广）及12 个二线城市（武汉、长沙、济南、沈阳等）签署合作协议，涉及城市更新、产城融合、物业、长租、物流、养老、商业等多方面。万科定位于“城乡建设与生活服务商”，四大赛道均保持第一梯队，新业务经营质量的提升以及利润贡献的增长，成为公司可期的未来。

    首次回购股份，维护公司价值。3 月30 日，万科拟3 个月内回购20-25 亿元A 股股份，回购价不超18.27 元/股，5 月10 日，万科发布公告，首次以17.99-18.25 元/股回购A 股股份119.8 万股，成交金额2167 万元，5 月10 日收盘价已高于最高回购价。

    销售领先龙头房企，投资能级提升。根据经营公告，万科4 月销售金额308.4 亿元，同比-38%，领先TOP10 房企19pct。1-4 月累计销售金额1373 亿元，同比-40.1%。拿地方面，4 月公司新增三亚项目，地价5.8 亿元，新增廊坊冷链二期项目1.6 万方。根据我们统计，万科4月在宁波、南京、杭州、深圳的集中供地中获取5 宗项目，总地价165 亿元，考虑这一部分在内前4 月总拿地金额345 亿元，拿地力度25%。万科22 年前4 月一二线拿地占比84%，较20 年提升27pct。

    盈利预测与投资建议。我们看好公司中长期发展及新业务赛道的表现。

    预计22-23 年归母净利润分别为260 亿元、290 亿元，同比分别增长15%、12%，我们维持万科A 合理价值28.41 元/股的观点不变，按照汇率及溢价计算，对应H 股28.89 港元/股，维持“买入”评级。

    风险提示。行业景气度下行影响公司销售，结算规模不及预期。