事件：

    　　2022 年5 月10 日，公司微信平台发布与广州市政府签署战略合作框架协议的公告。

    　　投资要点

    　　签约广州市政府，继往开来深化合作：公司与广州市政府于5 月9 日签署战略合作框架协议。根据协议，双方将在城市更新、保障性租赁住房、城市物业智能服务、城市开发建设、智慧冷链物流、养老服务、酒店与度假等方面加强合作，并建立常态化沟通联络机制，推动合作事项落实。

    　　持续发力城市更新，巩固增储能力：本协议提出，要强化公司与广州市政府在城市更新领域的合作。万科多年来一直积极布局城市更新赛道，在大湾区、长三角等地接连落子项目，成功开发深圳龙岗万科广场（原龙岗新老西村）、万科公园里（原龙岗樟树布村）、广州万科城市之光（原黄埔文冲村）、上海万科哥伦比亚公园（原长宁哥伦比亚社区）等旧改项目，并于2021 年3 月组建南方区域城市更新公司，整合区域内各城市公司的旧改项目，集中力量加快项目熟化。城市更新涉及大量面向政府及当地业主的前期工作，要求房企在当地有较强的资源积累能力。我们认为，万科凭借常年位列行业头部的品牌影响力以及在旧改方面的成功经验，更容易对接政府资源，在城市更新领域进一步形成优势壁垒，巩固多元增储能力。

    　　多条赛道快速发展，多元化优势更受政府青睐：除城市更新外，本协议还约定双方在“城市物业智能服务、养老服务、文旅产业等方面”加强合作。

    　　近年来，基于优化当地产业结构、创造可持续税源等方面的考虑，各地方政府在选择合作房企时愈加关注其非住板块能力。公司在物管、商业、长租、冰雪文旅等领域均已步入快速发展期（如万物云21 年实现全口径收入240.4 亿元，同比+32.1%，近十年年复合增长率超30%；物流板块21年实现收入31.6 亿元，同比+68.9%）。我们认为，公司在多元化产业上的优势，有利于吸引各地政府加强相关产业合作，持续打造品牌影响力。

    　　聚焦核心城市，深耕一二线市场：万科董事会主席郁亮在本次协议签署座谈会上表示“万科高度重视在广州投资布局，未来将加快落实战略合作协议有关事项，积极参与广州建设和发展”。公司已于2021 年7、8 月及2022 年4 月先后与深圳盐田区政府、上海市政府、深圳福田区政府签订合作协议，约定在城市建设与服务领域开展深入合作。当前行业处于周期拐点，位于中西部及东北地区、人口净流出的三四线城市市场面临下行压力，而大湾区、长三角等核心城市群将依旧保持市场潜力。我们认为，公司后续将继续加强与一线、强二线城市的政府层面合作，深耕当地市场。

    　　投资建议：买入。我们认为，公司拥有丰富的旧改项目成功经验和多元化的城市运营服务能力，可进一步强化与一二线核心城市政府的合作关系，有助于巩固非公开增储能力，提升新拓项目盈利水平。我们预计公司22-24年归母净利润为244、264、280 亿元，对应EPS 为2.10、2.27、2.41元每股，考虑到公司稳健的基本盘和稳居行业龙头的综合开发实力，给予公司22 年12 倍PE 估值，对应目标价25.2 元，维持“买入评级”。

    　　风险提示：行业需求修复不及预期；城市更新项目拆迁难度超预期。