事件：

    5 月7 日，公司发布4 月经营数据。2022 年4 月公司实现签约面积160.9 万平方米，同比-47.9%；实现签约金额308.4 亿元，同比-38.0%。

    点评：

    4 月销售受市场基本面持续趋冷影响下滑，销售面积和金额同比下行。4 月公司实现签约面积160.9 万平方米，同比下滑47.9%；实现签约金额308.4 亿元，同比下滑38.0%；销售均价19167 元/平方米，同比上升18.85%。1-4 月公司累计实现签约面积793.6 万平方米，累计同比下滑43.8%；累计实现签约金额1373.4 亿元，累计同比下滑40.1%；销售均价17306 元/平方米，累计同比上升6.67%。

    拿地保持谨慎，4 月新增1 宗住宅用地，位于三亚。住宅拿地总金额5.8 亿元，拿地总建面15.9 万方，拿地均价3650 元/平方米；拿地金额占销售金额的比重为1.9%。按公司披露口径，22 年1-4 月累计拿地力度为13.1%。21 年5 月至22 年4 月近12 个月来，公司拿地集中于二线城市和核心区域三线城市，根据拿地金额计算，一线城市占比4.0%，二线城市占比57.6%，三四线城市占比38.3%。其中：中山（5.8%），佛山（5.3%），南京（5.3%），长沙（4.8%），武汉（4.4%）。

    财务、资金状况稳健，三道红线持续达标。2022 年4 月无新增债券发行，1-4月共发行债券99.9 亿元，加权平均融资成本3.07%，融资优势明显。截至2022年一季度，公司净负债率为34.6%，长期处于行业低位；货币资金对短期负债覆盖倍数为2.6，年初为2.5，有所优化；剔除预收款后的资产负债率约为69.5%；一季度末“三道红线”监测指标持续保持绿档。

    投资建议：万科龙头地位稳固，三条红线达标，安全性较好，受益地产供给侧改革。多元化业务布局较好，物业、物流内在价值丰厚。我们维持万科2022-2023 年EPS 分别为2.09 元、2.32 元，按照2022 年5 月6 日收盘价计算PE 为8.8 倍、8.0 倍，PB 为0.8 倍、0.8 倍。

    风险提示：大幅收紧购房杠杆资金，政策力度不及预期，信用风险持续。