事件

    　　2022 年4 月28 日，万科A 发布2022 年一季报。2022 年一季度实现营业收入626.7 亿元，同比+0.6%；归母净利润14.3 亿元，同比+10.6%。

    　　点评

    　　营收维持稳定，归母净利润略超预期。营收方面，2022 年一季度公司开发业务结算面积374.7 万方，同比持平，贡献营业收入493.4 亿元，同比下降6.9%；多元业务和其他收入贡献133.3 亿元（营收占比21.3%），同比增长44.0%。利润方面，2022 年一季度公司整体毛利率18.9%，较2021 年全年下降2.9pct，而开发业务毛利率为21.8%，较2021 年全年高0.1pct；归母净利润同比增加主要因为：①非经常性损益（主要来自资产处置）同比增加2.0 亿元；②所得税费用同比下降3.1 亿元。

    　　销售规模同比下滑，已售未结资源充足。2022 年一季度公司销售金额1065亿元，排名行业第2，同比-41%，低于克而瑞TOP100 房企47%的降幅。

    　　截至一季度末，公司并表范围内已售未结面积达4776 万方，合同金额7385亿元，较2021 年末增加3.9%，是2021 年全年开发业务营业收入的1.7倍，足以支撑公司未来两年营业收入的稳定增长。

    　　新开工面积下滑，竣工面积持平同期。基于市场环境变化，公司2022 年全年计划新开工1920 万方，同比-39.0%，一季度新开工面积599 万方，同比-25.5%，占全年开工计划的31.2%（2021 年同期为25.6%）；竣工面积310万方，同比+0.2%，占全年竣工计划的8.0%（2021 年同期为8.6%）。

    　　三道红线维持绿档，偿债压力小。2022 年一季度公司剔除预收款后的资产负债率68.1%，净负债率34.6%，现金短债比1.6，维持绿档；货币资金（1418 亿元）是一年内到期有息负债（544 亿元）的2.6 倍，偿债压力小。

    　　投资建议

    　　公司开发毛利率企稳，多元业务贡献增加，我们预计公司业绩将恢复稳定增长态势，维持盈利预测不变，2022-24 年归母净利润分别为 231.8 亿元、250.1 亿元、270.2 亿元，同比增速分别为2.9%、7.9%、8.0%。维持目标价20.34 元/股，对应2022-24 年PE 分别为10.2x、9.5x 和8.8x，维持“增持”评级。

    　　风险提示

    　　政策调控宽松不及预期；疫情扩散影响市场信心；毛利率持续下滑