投资要点

    事件：2022 年 4 月 29 日，万科发布 2022 年第一季度财报。公司实现营收 626.67 亿元，同比上升0.65%，实现归母净利润14.29 亿元，同比增长10.58%；实现基本每股收益为0.12元，同比增长10.52%；实现加权平均净资产收益率0.60%，同比基本持平。

    点评：

    2022 年一季度，公司采取坚决的、有针对性的行动，巩固在不动产综合发展方面的先发优势，保障财务安全，实现业绩逐步回升。2022 年第一季度，公司实现营收626.67 亿元，同比增长0.65%，实现归母净利润14.29 亿元，同比增长10.58%。毛利率为18.87%，环比第四季度减少2.54 个百分点，较2021 年全年减少2.95 个百分点；一季度投资收益5.75 亿元，较上期增加0.39 亿元。

    财务、资金状况稳健，三道红线绿档。2022 年一季度，公司共发行债券99.9 亿元，加权平均融资成本3.07%，融资优势明显。截至2022 年一季度，公司净负债率为34.6%，长期处于行业低位；货币资金对短期负债覆盖倍数为2.6，较年初提升约0.1 倍，一季度末“三道红线”监测指标持续保持绿档。

    受行业趋势影响，销售下滑，但龙头地位稳固。2022 年第一季度，公司签约面积632.70 万方，同比下降42.7%；实现签约金额1065.00 亿元，同比下降40.7%。销售排名第二，龙头地位稳固。

    拿地谨慎，开工优于同期。一季度新获取项目6 个，新增规划建面145.8 万方，拿地金额约为174.5 亿元，拿地力度约为16.38%。从拿地区域来看，大部分为一二线城市，总占比达80%以上。其中，一线城市占比32.9%，二线城市占比48.1%，三线城市占比19.0%。开工面积占比优于去年同期。新开工建面599.4 万方，占年计划31.2%，同比增加5.6 个百分点；竣工计容310.4 万方，占年计划8.0%，同比减少0.6 个百分点。

    房地产后服务市场快速发展：1）万物云保持稳健市场拓展；2）万纬物流一季度实现营业收入8.7 亿元，同比增长39%。新获取1 个项目，可租赁建筑面积5.4 万方；新开业4 个高标库项目和5 个冷链园区项目，可租赁建筑面积39.2 万平方米。3）长租公寓“泊寓”：实现营业收入7.0 亿元，同比增长12.8%。4）商业开发与运营：营收21.1 亿元，同比增长17.6%。

    投资建议：万科龙头地位稳固，三条红线达标，安全性较好，受益地产供给侧改革。多元化业务布局较好，物业、物流内在价值丰厚。我们维持万科2022-2023 年EPS 分别为2.1元、2.3 元，按照2022 年4 月28 日收盘价计算PE 为8.9、8.1 倍，PB 为0.8 倍、0.8 倍。

    风险提示：房地产调控超预期，大幅度收紧按揭等居民杠杆。