事件：公司公告2022 年1 季报。

    利润触底回升，利润率略下行。1）公司实现营业收入626.7 亿元，同比增长0.6%；实现归属于上市公司股东的净利润14.3 亿元，同比增长10.6%。其中，房地产开发业务结算面积为374.7 万平方米，同比持平，贡献营业收入493.4 亿元，同比下降6.9%。2）2022 年第一季度公司开发业务的税前毛利率为21.8%，扣除税金及附加后的毛利率为17.1%；整体税前毛利率为18.9%，税后毛利率为15.0%。截至2022 年1 季报末，公司净负债率为34.6%；持有货币资金1417.8 亿元，对短期借款和一年内到期有息负债覆盖倍数为2.6 倍，较年初提升0.1 倍；“三道红线”持续保持绿档，国际信用评级稳定。

    当季销售下行，新开工有序开展。公司实现合同销售面积632.7 万平方米，合同销售金额1065.0 亿元，同比分别下降42.7%和40.7%。截至2022 年一季度末，公司合并报表范围内有4776.2 万平方米已售资源未竣工结算，合同金额约7385.1 亿元，较年初增加3.9%。公司新增加总计容规划建筑面积145.8 万平方米，权益计容规划建筑面积112.0 万平方米。截至2022 年一季度末，公司在建项目总计容建筑面积约10685.8 万平方米，权益计容建筑面积约6664.3 万平方米。2022 年一季度公司实现新开工计容面积599.4 万平方米，占全年开工计划的31.2%（2021 年同期为25.6%）；竣工计容面积310.4万平方米，占全年竣工计划的8.0%（2021 年同期为8.6%）。

    多元业务有序开展。1）2022 年一季度万物云归属社区空间服务的新增项目中，来自独立第三方物业开发商的项目占比为67%；归属商企空间服务的万物梁行新获取4 个200 米以上的超高层项目；归属城市空间服务的万物云城新增3 个城市服务项目，新进驻5 条街道并提供整合服务。2）公司物流仓储业务（含非并表项目）实现营业收入8.7 亿元，同比增长39%。3）公司租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入7.0 亿元，同比增长12.8%。4）公司商业开发与运营业务实现营业收入21.1 亿元（含非并表收入），同比增长17.6%，其中印力集团管理的商业项目营业收入为14.2 亿元，同比增长16%。

    投资建议：维持“优于大市”评级。 2022 年 3 月 30 日公司董事会审议通过了《关于回购部分 A 股股份的议案》，回购资金总额不超过人民币 25亿元且不低于人民币 20 亿元，回购价格不超过 18.27 元/股。预计公司2022 年和2023 年EPS 在2.18 和2.45 元。考虑公司龙头地位，我们给予公司估值适度溢价，按照2022 年10-12XPE 水平，对应合理区间价值区间21.8-26.16 元，维持“优于大市”评级。

    风险提示：行业面临总量下行风险。